2021
Il Tribunale di Spoleto interviene su una controversia sorta in relazione all’applicazione di un contratto preliminare di compravendita di un compendio immobiliare avvenuto pochi giorni prima degli eventi sismici del 2016 che hanno interessato la regione Umbria. Successivamente alla stipula del contratto preliminare, a seguito dei predetti eventi sismici, il bene oggetto del contratto subiva gravissimi danni. Il Tribunale di Spoleto ha dichiarato la sopravvenuta impossibilità della prestazione per fatto non imputabile alle parti, ed ha dichiarato la risoluzione del contratto condannando la parte convenuta alla restituzione della caparra ricevuta.
Studio Legale Avv. Vito Sola
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SENTENZA 219/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SPOLETO
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Martina Marini, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.g. 1781/2017 trattenuta in decisione all’udienza di precisazione delle conclusioni del 2 dicembre 2020 con assegnazione alle parti dei termini ez art. 190 cpc
promossa da
- A. rappresentata e difesa dall’Avv. SOLA VITO e elettivamente domiciliata, giusta procura a margine dell’atto di citazione, in Roma alla Via Ugo De Carolis n. 31, presso il difensore;
– ATTORE –
contro
- A. rappresentato e difeso dall’Avv. M. G. e dall’Avv. D. R. V. , ed elettivamente domiciliato, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione in Roma, presso i difensori;
– CONVENUTO –
CONCLUSIONI
Parte Attrice ha concluso come da note dattiloscritte del 24.11.2020 trasmesse per ’udienza di precisazione delle conclusioni da intendersi qui integralmente richiamate e ritrascritte;
Parte Convenuta ha concluso come da note dattiloscritte del 25.11.2020 trasmesse per l’udienza di precisazione delle conclusioni da intendersi qui integralmente richiamate e ritrascritte;
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
- A. ha convenuto in giudizio P. A. per la risoluzione del contratto preliminare di vendita stipulato dalle parti, oltre alla restituzione della somma corrisposta a titolo di caparra confirmatoria. Segnatamente, parte Attrice ha allegato:
– di aver promesso di acquistare, in forza di contratto preliminare stipulato con P. A,
in data 11 agosto 2016 dinanzi al Notaio, Dott. G. P. immobili siti nel Comune di Norcia (PG) Località (e precisamente: fabbricato cielo –terra ad uno attività agrituristica, con annessi corte esclusiva, piccolo annesso e pozzo/cisterna, il tutto censito nel Catasto dei Fabbricati del Comune di Norcia (PG);
il tutto su terreno di metri quadrati 495 (quattrocentonovantacinque) censito come Ente Urbano al Catasto di Terreni di Norcia; fabbricato cielo – terra ad uso attività agrituristica, con annessa corte esclusiva, parte finito, parte ancora in corso di costruzione censito nel Catasto dei Fabbricati del Comune di Norcia (PG), al foglio XXX, particella XX, categoria: in attesa di dichiarazione (costituzione del 3 agosto 2016 prot. PG0147688, associato al tipo mappale con protocollo PG0147686 del 3 agosto 2016 n. 147686.1/2016 e che a seguito della suddetta costituzione verrà identificato – con dati di classamento proposti – parte in D/10 e parte in F/3 come da dichiarazione di fabbricato urbano o nuova costruzione presentata dall’Architetto L. B. di Norcia ai sensi del D.M. 26.07.2012; il tutto su terreno di metri quadrati 1.015 (millequindici) censito come Ente Urbano al catasto Terreni di Norcia al foglio XXX, particella XX; appezzamenti di terreno di varia coltura circostanti i fabbricati di cui sopra, censiti nel Catasto dei Terreni del Comune di Norcia (PG) al foglio
XXX particelle X, X, X, X, della superficie catastale complessiva di circa HA 04.05.10 (ettari quattro are cinque e centiare dieci), r.d. complessivo Euro 36,83 e r.a. Euro 28,49);
– che la stipula del contratto definitivo era stata fissata al 30 novembre 2016;
– che il prezzo stabilito tra le parti era pari ad Euro 715.000,00 di cui Euro 55.000,00 versati alla stipula del contratto preliminare a titolo di caparra confirmatoria da imputarsi in conto prezzo, ed Euro 595.000,00 da versare al contratto definitivo, mentre i restanti Euro 65.000,00 sarebbero dovuti essere versati in quattro rate, di cui le prime tre di Euro 15.000,00 ciascuna dopo sei, dodici e diciotto mesi dal definitivo e l’ultima di Euro 20.000,00 dopo ventiquattro mesi dallo stesso;
– che, in forza del contratto preliminare, la promissaria acquirente aveva quindi già versato al
promittente venditore, la somma di Euro 55.000,00 a titolo di caparra confirmatoria.
– che, tuttavia, a causa dei noti eventi sismici che il 24 agosto 2016 e il 30 ottobre 2016 avevano colpito la zona appenninica del centro Italia e, violentemente, anche il Comune di Norcia, il compendio immobiliare ad oggetto del preliminare di compravendita aveva subito ingenti danni, risultando quasi integralmente distrutto;
– che, in ragione della conseguente inservibilità degli immobili, aveva comunicato al promittente venditore la propria volontà di risolvere il contratto preliminare, contestualmente richiedendo la restituzione della somma versata a titolo di caparra e pari ad Euro 55.000,00;
– che detta richiesta era stata respinta dalla controparte, come anche ogni tentativo di risoluzione bonaria della controversia, in quanto il P. sosteneva che il compendio immobiliare fosse ancora d’interesse per l’Attrice posto che l’evento sismico non aveva interessato il compendio immobiliare ad oggetto della compravendita;
– che, contrariamente a quanto sostenuto dalla controparte, attesi gli irreparabili danni subiti dagli immobili oggetto del preliminare, che risultavano pressoché completamente crollati, come da documentazione fotografica e da perizia tecnica versata in atti, aveva diritto risolvere il contratto per impossibilità sopravvenuta.
Per le ragioni esposte, parte Attrice ha chiesto che fosse dichiarata la risoluzione del contratto preliminare di compravendita ex artt. 1463 e 1256 cc con condanna del Convenuto alla restituzione della somma di Euro 55.000,00 corrisposta a titolo di caparra confirmatoria, spese vinte.
- A. si è costituito in giudizio con comparsa depositata in data 15 novembre 2017 per rigetto della domanda attorea, deducendo che la prestazione fosse ancora possibile e chiedendo, altresì,
in via riconvenzionale, che venisse accertato il recesso della promissaria acquirente e, quindi, che venisse dichiarato il diritto del promittente venditore a trattenere la caparra versata oltre al risarcimento dei danni subiti. In sintesi, parte Convenuta ha dedotto:
– che il compendio immobiliare per cui è causa non era stato interamente danneggiato dal sisma, risultando danneggiato unicamente l’immobile riportato in Catasto dei Fabbricati di Norcia (PG), , mentre l’altro fabbricato aveva subito danni irrilevanti ed i terreni non avevano subito alcun tipo di danno;
– che la promissaria acquirente avesse ancora interesse all’acquisto del compendio immobiliare, attesa l’intenzione di ivi svolgere l’attività di imprenditore agricolo, come emergente dalla sua iscrizione nel
registro delle imprese di Perugia nella sezione speciale per “l’attività di coltivazioni miste di cereali, legumi da granella e semi oleosi”, in alcun modo impedita dagli eventi sismici. In più, lo scambio di corrispondenza tra le parti, che avevano portato avanti le trattative anche a seguito di detti eventi, avrebbe evidenziato la persistenza dell’interesse all’acquisto promesso, posto che le parti avevano concordato, intanto, di prorogare la data di stipula, fissando un successivo incontro per formalizzare il nuovo accordo raggiunto;
– che i danni riportati avrebbero comunque potuto essere ristorati tramite l’erogazione di contributi statali per Euro 561.313,27;
– che il valore del compendio immobiliare post sisma ammonterebbe ad Euro 150.000,00 come da perizia in atti.
Concessi alle parti i richiesti termini perentori ex art. 183 comma 6 cpc, la causa è stata istruita mediante le produzioni documentali delle parti, previo rigetto delle ulteriori istanze di prova per le ragioni espresse nell’ordinanza riservata del precedente Istruttore del 3 maggio 2018; infine, è stata fissata per la precisazione delle conclusioni al 19 giugno 2019.
Assegnato di séguito il presente giudizio al nuovo Istruttore (diversa persona fisica), le parti hanno rassegnato le rispettive conclusioni all’udienza, differita d’ufficio per ragioni organizzative del nuovo ruolo, del 2 dicembre 2020 trasmettendo note dattiloscritte, in applicazione della disciplina emergenziale sopravvenuta a seguito della diffusione pandemica in atto; la causa è stata quindi trattenuta in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 cpc (detti termini sono scaduti rispettivamente il 1 febbraio 2021 e il 22 febbraio 2021).
MOTIVI DELLA DECISIONE
Parte Attrice ha svolto in giudizio una domanda di risoluzione per impossibilità sopravvenuta del contratto preliminare di compravendita ex art. 1463 – 1256 cc sottoscritto con la controparte, in quanto avente ad oggetto un compendio immobiliare sito in Norcia, gravemente danneggiato dagli eventi sismici del 2016.
Parte Convenuta ha resistito alla domanda, deducendo che la sua prestazione fosse ancora possibile, posto che, per un verso, il sisma non aveva integralmente colpito gli immobili oggetto di preliminare e che comunque i danni arrecati non avevano inibito l’attività (agricola) per cui l’Attrice ne aveva promesso l’acquisto.
Il Tribunale ritiene, sulla base dei principi di diritto da applicare alla decisione, degli asserti e della documentazione complessivamente dimessa, che la domanda proposta da A. A. sia fondata, per le ragioni di seguito illustrate.
Va dichiarata la sopravvenuta impossibilità della prestazione per fatto non imputabile alle parti,
consistente nel danneggiamento del compendio immobiliare oggetto di causa in conseguenza del sisma
del 2016 che ha colpito tra gli altri il Comune di Norcia, nonché la risoluzione del contratto di
compravendita sottoscritto tra le parti in data 11 agosto 2016.
Per meglio chiarire le ragioni sottese alla decisione, giova svolgere qualche considerazione sull’istituto giuridico invocato da parte Attrice, osservandosi in termini generali che:
– la risoluzione per impossibilità sopravvenuta rinviene la propria disciplina nell’art. 1463 cc, a mente del quel: “Nei contratti con prestazioni corrispettive, la parte liberata per la sopravvenuta impossibilità
della prestazione dovuta non può chiedere la controprestazione, e deve restituire quella che abbia già ricevuta, secondo le norme relative alla ripetizione dell’indebito”;
– la regola enunciata dalla norma richiamata è espressione del c.d. sinallagma funzionale, ossia del principio di interdipendenza tra la prestazione e controprestazione che caratterizza i contratti a
prestazioni corrispettive;
– il reciproco condizionamento tra le prestazioni trova fondamento nella causa in concreto del contratto, nel senso che l’impossibilità dell’adempimento delle obbligazioni determina la risoluzione del contratto
poiché ne rende irrealizzabile la causa;
– il legame esistente tra il rimedio in esame e la causa in concreto del contratto giustifica l’orientamento interpretativo secondo cui la risoluzione opera anche nel caso in cui la prestazione, sebbene ancora
materialmente possibile, diventi oggettivamente inutile cioè inidonea a soddisfare gli interessi individuali del creditore che, attraverso la causa intesa come funzione economico individuale si sono oggettivizzati nel contratto. In altri termini, in questo caso, la sopravvenienza impedisce al contratto di realizzare la sua funzione causale;
– l’applicazione della disposizione in esame presuppone necessariamente che si sia verificato il c.d. effetto liberatorio, ossia l’estinzione dell’obbligazione per l’impossibilità sopravvenuta prevista dall’art. 1256 cc. Detto altrimenti, l’art. 1463 cc disciplina le conseguenze che sul contratto a prestazioni corrispettive esplica l’estinzione di una delle obbligazioni per impossibilità della prestazione, e, così operando, ricollega a tale estinzione lo scioglimento dell’intero vincolo contrattuale, sul presupposto della mancata attuazione della funzione del contratto, per la quale le prestazioni erano in relazione diretta tra loro;
– l’impossibilità della prestazione che risolve il contratto è quindi la stessa che estingue la prestazione ex art. 1256 cc, dovendone avere i medesimi caratteri e quindi essere: sopravvenuta (intervenire dopo la conclusione del contratto); definitiva (in quanto se fosse temporanea si applicherebbe l’art. 1256 comma 2 cc); e deve dipendente da causa non imputabile al debitore (se fosse imputabile vi sarebbe infatti inadempimento del contratto con applicazione della disciplina di cui agli artt. 1453 cc e ss);
– rispetto a detto ultimo profilo, l’insegnamento tradizionale ritiene che la causa che determina l’impossibilità della prestazione, oltre a non essere imputabile al debitore, deve essere non imputabile al creditore e oggettivamente estranea alla sua sfera organizzativa;
– una volta sopravvenuta l’impossibilità della prestazione nei termini sopra precisati, la risoluzione opera di diritto, senza che sia necessario un atto di parte, né un provvedimento del Giudice (Cfr., Cass. 1037/1995). La sentenza che la pronuncia, invero, ha natura dichiarativa;
– più precisamente, due sono le azioni che possono nascere dalla situazione in cui viene a trovarsi il rapporto in seguito all’estinzione dell’obbligazione impossibile, ove la prima è una azione di accertamento con la quale eliminare uno stato di incertezza in cui ciascun contraente può trovarsi, circa la sussistenza della propria obbligazione e, posto che la risoluzione opera di diritto, servirà solo a fare accertare dal Giudice l’avvenuto scioglimento del rapporto. Legittimati ad agire sono sia il debitore della prestazione impossibile, sia il creditore, a sua volta debitore della controprestazione;
– poi, il creditore potrà anche agire per ottenere una sentenza di condanna alla restituzione, nel caso avesse già eseguito la controprestazione, e tale seconda azione troverà il suo fondamento nella sentenza di accertamento, potendo peraltro essere esercitata in un unico giudizio unitamente all’azione di accertamento;
– infine, l’art. 1464 cc disciplina l’ipotesi della impossibilità parziale della prestazione, offrendo una alternativa alla risoluzione del contratto dipendente dalle scelte del creditore, in quanto laddove questi conservi interesse alla prestazione ridotta, allora il contratto resterà fermo e la parte avrà solo diritto alla corrispondente riduzione della controprestazione;
– nel caso in cui invece il creditore non dovesse avere interesse apprezzabile all’adempimento parziale potrà sempre recedere dal contratto, con la precisazione che detto “interesse apprezzabile” va inteso in termini oggettivi nel senso che non dipende dall’arbitrio soggettivo del creditore, ma si colloca in una dimensione oggettiva riconducibile al principio di buona fede tanto che, di fronte al recesso del creditore, il debitore può contestarne la legittimità affermando che controparte conservi un interesse apprezzabile all’esecuzione della prestazione ridotta.
Tanto premesso in diritto e venendo alla vicenda in esame, vanno innanzitutto posti in evidenza i fatti documentalmente provati ovvero quelli pacifici tra le odierne parti in causa, quali nella specie:
– che le parti abbiano sottoscritto il contratto preliminare di vendita avente ad oggetto il compendio immobiliare sito nel Comune di Norcia (PG), Località meglio e più analiticamente descritto nella parte dedicata alle allegazioni delle parti (cfr., doc. 1 fasc. Attore);
– che i fabbricati facenti parte di detto compendio immobiliare fossero destinati “ad uso attività agrituristica” con circostanti appezzamenti di terreno a varia coltura (cfr., doc. 1 fasc. Attore, contratto preliminare di compravendita in atti sub “PRIMO”);
– che, in esecuzione di detto preliminare di vendita, parte Attrice abbia corrisposto la somma di Euro 55.000,00 a titolo di caparra confirmatoria di cui il promittente venditore aveva rilasciato quietanza nell’atto notarile (cfr., doc. 1, contratto preliminare di compravendita in atti sub “TERZO” e doc. 2 copia assegno circolare dell’11 agosto 2016);
– che gli eventi sismici dell’agosto e ottobre 2016 abbiano danneggiato anche il compendio immobiliare oggetto del preliminare tra le parti, posto che quello di Norcia risultava esser stato tra i Comuni maggiormente colpiti (cfr., doc. 3 e 4 fasc. Attore ma anche all. prima memoria Convenuto);
– che con comunicazione spedita a mezzo Raccomandata a.r. del 18 novembre 2016, parte Attrice abbia manifestato al promittente venditore la volontà di recedere dal contratto preliminare vendita, posto che in conseguenza dei danni riportati a seguito dei noti eventi sismici i beni oggetto del contratto non avrebbero potuto assolvere alla funzione per la quale erano stati acquistati, e chiesto la restituzione della caparra versata (cfr., doc. 5 fasc. Attore). Venendo ora ai profili controversi, si è trattato di chiarire se nella specie si fosse integrata la dedotta impossibilità della prestazione – secondo le coordinate ermeneutiche sopra esposte – facente capo al promittente venditore e consistente nel danneggiamento del compendio immobiliare a causa del sisma
del 2016, o se, come invece sostenuto dal Convenuto, la prestazione fosse ancora possibile, posto che il bene non era stato interamente distrutto e che quindi AURELI Alessandra conservasse ancora un interesse all’acquisto, considerato che l’attività agricola cui intendeva deputare gli immobili poteva essere compiutamente esercitata a fronte dei limitati danni.
Ora, rileva il Tribunale come detta prospettazione di parte Convenuta si sia rivelata carente sul piano assertivo prima ancora che probatorio, oltre che priva di supporto nella documentazione complessivamente dimessa dalle parti ed anzi dalla stessa contrastata.
Anzitutto, emerge dalla documentazione fotografica versata in atti da parte Attrice e dalla perizia giurata allegata all’atto di citazione che il compendio immobiliare oggetto del contratto è stato gravemente
danneggiato dagli eventi sismici del 2016 (cfr., doc. nn. 3 e 4 fasc. Att.).
In particolare, il Geom. M. C. ha – in sintesi – accertato:
- I) a seguito di un primo sopralluogo effettuato in data 12 settembre 2016 (dopo soli diciannove giorni dal sisma del 24 agosto):
– che l’edificio corrispondente alla particella XX, sub YY del foglio KKK fosse danneggiato in più punti, il prospetto a monte aveva subito due squarci con relativi crolli delle murature, un comignolo di un camino crollato a terra, una parte della parete destra crollata; il prospetto principale aveva delle lesioni oblique estese; il manto di copertura in coppi era scivolato lungo la pendenza del tetto lasciando molti coppi in bilico sporgenti pericolosamente dalla linea di fronda; gli squarci delle murature evidenziavano una
muratura fatiscente all’interno risultando costituita da pietrame con malta ammalorata di vecchissima costituzione;
– che l’edificio corrispondente invece alla particella 550, da un sommario esame (non avendo il proprietario acconsentito all’accesso) non presentava danni evidenti;
- II) a seguito degli ultimi eventi sismici e, in particolare, di quello del 30 ottobre 2016:
– che il fabbricato corrispondente alla particella 91, sub 7 del foglio 146 fosse crollato completamente;
– che il secondo fabbricato presentasse il crollo di una torretta di camino, lo spostamento del manto di copertura lungo le falde del tetto ed il distacco di alcuni punti della parte inferitore dei prospetti esterni
del rivestimento in pietra.
Ciò premesso, il Consulente di parte Attrice ha concluso che gli eventi sismici del 2016 avessero inferto gravissimi danni con crollo integrale della struttura del fabbricato part. 91 sub. 7, mentre l’altro edificio,
di più recente costruzione, avesse subito unicamente il crollo di un comignolo di un camino (cfr., doc. 3 fasc. Att.).
Tanto detto, evidenzia il Tribunale che, seppure è vero che la consulenza tecnica di parte costituisce una semplice allegazione difensiva priva di autonomo valore probatorio (cfr., Cass., 16552/2015), vero è pure che, esaminato il contenuto degli scritti difensivi di parte Convenuta, non risulta alcuna puntuale contestazione in ordine alle valutazioni ivi compiute e agli esiti cui il Consulente della parte avversa è pervenuto.
L’assenza di contestazione, cui è processualmente assimilabile la contestazione generica, costituisce un comportamento univocamente rilevante ai fini della determinazione dell’oggetto del giudizio con effetti vincolanti per il Giudice che dovrà astenersi da qualsivoglia controllo probatorio del fatto non contestato e dovrà ritenerlo sussistente, in quanto l’atteggiamento difensivo delle parti espunge il fatto stesso dall’ambito degli accertamenti richiesti (cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 10031 del 25/05/2004).
Dall’applicazione di tali principi al caso di specie, ne discende che devono ritenersi pacifici e quindi non necessitanti di prova ulteriore i danni riportati dai beni immobili oggetto del contratto preliminare tra le parti.
D’altronde anche l’Arch. B. L. incaricato dalla parte Convenuta, nella relazione in atti ha confermato che l’immobile fosse “in parte crollato a seguito degli eventi sismici del 2016” e che si trovasse “in cattive condizioni a causa del sisma” (cfr., Relazione Arch. Balsana, all. prima memoria istruttoria del Convenuto).
Devesi quindi ritenere provato il grave danneggiamento, a seguito degli eventi simici del 2016, del compendio immobiliare oggetto del preliminare di vendita sottoscritto tra le parti, complessivamente inteso, con crollo di uno dei due fabbricati.
Poi, se a detti danni si aggiunge la vocazione del bene, si ritiene allora che ragionevolmente A. A. non abbia più interesse alla conclusione del contratto definitivo di vendita, posto che la prestazione della controparte, sebbene ancora materialmente possibile, è divenuta inutile a soddisfare l’interesse dell’odierna Attrice di acquistare un compendio immobiliare per ivi svolgere l’attività imprenditoriale agrituristica.
Invero, emerge nitidamente dal tenore del regolamento negoziale come l’oggetto del preliminare di compravendita fosse un compendio immobiliare a vocazione agrituristica e che l’interesse della parte promissaria acquirente fosse proprio rivolto all’acquisto di quest’ultimo.
In tal senso, infatti, si legge che: “Il signor P. A promette di vendere…la piena proprietà dei seguenti immobili…. : fabbricato cielo – terra ad uso attività agrituristica ….. il tutto su terreno di metri quadrati 495…… fabbricato cielo – terra ad uso attività agrituristica ….. il tutto su terreno di metri quadrati 1.015 (cfr., doc. 1, fasc. Attore).
Ciò posto, a nulla valgono le contestazioni svolte dal Convenuto, secondo cui la prestazione sarebbe quantomeno parzialmente eseguibile atteso che il bene oggetto del contratto non era stato interamente distrutto (in quanto il sisma aveva causato danni solo ad uno dei due fabbricati lasciando praticamente indenne il secondo e pienamente utilizzabili i terreni) con ciò non risultando in alcun modo scalfito l’interesse dalla promissaria acquirente all’acquisto degli immobili in oggetto al fine di condurre
innanzitutto un’attività agricola.
La prospettazione difensiva si rivela ancora carente, posto che:
– sebbene l’oggetto del predetto preliminare fosse costituito di vari immobili, ognuno astrattamente suscettibile di autonoma utilizzazione, il crollo integrale di uno dei due fabbricati di cui si compone certamente frustra l’interesse della promissaria acquirente alla realizzazione dell’attività recettiva di agriturismo che ivi avrebbe dovuto realizzare. Alcuna rilevanza riveste poi l’allegata possibilità per l’Attrice di accedere a contributi pubblici per il rifacimento del fabbricato crollato, trattandosi di circostanza meramente ipotetica che porrebbe a carico della promissaria acquirente ulteriori rischi e costi;
– quanto poi alla ulteriore circostanza, pure allegata, che la AURELI si fosse iscritta alla Camera di Commercio per lo svolgimento di attività di coltivazione, in assenza di ulteriori elementi di riscontro che sarebbe stato onere di parte Convenuta fornire, nulla dimostra, posto che l’oggetto del contratto involge anche “appezzamenti di terreno a varia coltura circostanti i fabbricati di cui sopra (..) ” lasciando così emergere la natura pertinenziale degli stessi, rispetto alla principale attività agrituristica indicata in
contratto e del tutto coerenti con la stessa.
Sicché, la distruzione integrale di una delle strutture immobiliari esistenti con danneggiamento dell’altra e quindi la loro complessiva inservibilità all’uso agrituristico cui erano destinate, vale senz’altro a rendere l’oggetto del contratto non più esistente nella conformazione che le parti avevano inteso ed il preliminare di vendita non più idoneo a realizzare la funzione economico-sociale che le parti si erano proposte di realizzare.
Né d’altronde, per le ragioni sopra esposte, può ragionevolmente sostenersi che la promissaria acquirente possa conservare alcun apprezzabile interesse all’esecuzione della prestazione così ridotta.
Quanto poi all’ulteriore deduzione difensiva di parte Convenuta, volta ancora a dimostrare la persistenza dell’interesse di parte Attrice all’acquisto dell’immobile anche dopo il sisma in ragione del protrarsi di trattative volte ad un “aggiornamento dell’assetto contrattuale”, sebbene dalla corrispondenza in atti emerga che effettivamente, dopo il sisma del 24 agosto 2016, vi siano stati dei contatti tra le parti funzionali ad una nuova valutazione degli interessi per i fatti sopravvenuti, manca tuttavia la prova che
fosse stato raggiunto un nuovo assetto contrattuale, circostanza questa solo allegata dal Convenuto, rispetto al quale la promissaria acquirente avrebbe improvvisamente ed indebitamente deciso di recedere.
Orbene, alla luce di tutte le considerazioni svolte, deve dichiararsi risolto il contratto preliminare sottoscritto tra le parti, avente ad oggetto l’immobile gravemente danneggiato dagli eventi sismici del 2016, che preclude, per impossibilità sopravvenuta della prestazione del promittente venditore non imputabile alle parti, la stipulazione del definitivo.
Sussiste anche l’obbligo restitutorio in capo al promittente venditore della somma, pacificamente ricevuta dalla promissaria acquirente quale caparra confirmatoria in esecuzione del preliminare, essendo la ritenzione di questa divenuta senza titolo (cfr., Cassazione civile sez. II, 28/02/2013, n.5033) oltre gli interessi legali dalla domanda al saldo.
Per le medesime ragioni, va quindi rigettata la domanda proposta in via riconvenzionale del Convenuto, volta anzitutto ad ottenere la caparra confirmatoria corrisposta da parte Attrice ex art. 1385 cc. Invero, al venire meno degli impegni assunti con il vincolo negoziale segue che non possa dirsi sussistente il diritto del Convenuto a trattenere la somma versata dalla controparte in esecuzione del contratto preliminare di compravendita del quale è stato dichiarato lo scioglimento.
Non merita accoglimento neppure la domanda risarcitoria, pure spiegata dal Convenuto nella propria comparsa di risposta e finalizzata ad ottenere il “risarcimento del danno subito dal convenuto, parte non inadempiente, dall’inadempimento della promissaria acquirente, danno che ci si riserva di quantificare nel corso del giudizio”. La domanda è infondata, posto che parte Convenuta, che è l’Attrice in riconvenzionale, si è limitata a dedurre in modo generico di avere subito danni non ben precisati danni,
quali conseguenza dell’altrui, pure indimostrato, inadempimento contrattuale.
Per i motivi esposti, pertanto, la domanda riconvenzionale del Convenuto, integralmente considerata, non è meritevole di accoglimento, disponendosene il consequenziale rigetto.
Si conferma il rigetto anche delle istanza istruttorie, per le ragioni già espresse dal precedente Istruttore, stante la inammissibilità dei capitoli in cui prova orale è stata articolata giacché in parte irrilevanti, in altra comportanti valutazioni al teste.
Quanto alle spese di lite, le stesse seguono la soccombenza di parte Convenuta e si liquidano come da dispositivo, a mente del D.M. 55/2014 e ss. mod. e int., giustificandosi una liquidazione al di sotto dei parametri medi previsti per lo scaglione di riferimento tenuto conto del valoro della controversia, in ragione della non complessità delle questioni trattate, dell’attività difensiva compiutamente svolta e della sostanziale assenza di fase istruttoria.
P.Q.M.
Il Tribunale di Spoleto definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 1781/2017 Rg, disattesa ogni altra domanda ed eccezione, così provvede:
– In accoglimento della domanda proposta da A. A. dichiara risolto ex art. 1463 cc il contratto preliminare stipulato in data 11.08.2016 dinnanzi al Notaio G. P. da A. A. e P. A. e, per l’effetto,
– Condanna P. A. alla restituzione in favore di A. A. della somma di Euro 55.000,00 corrisposta dall’Attrice a titolo di caparra confirmatoria, oltre interessi come in motivazione;
– Respinge la domanda riconvenzionale proposta da P. A.;
– Condanna il Convenuto al pagamento delle spese processuali sostenute dall’Attrice pari a complessivi Euro 4.000,00 oltre 15% spese generali, IVA e CPA come per legge, da liquidarsi in favore del Procuratore, Avv. SOLA Vito, dichiaratosi antistatario.
Spoleto, 23 marzo 2021.
Il Giudice
dott.ssa Martina Marini
