2021
Nel contratto di locazione, l’obbligazione principale del conduttore è quella di “dare il corrispettivo nei termini convenuti” a mente dell’art. 1587 del codice civile. L’autoriduzione del canone non è ammessa nel nostro ordinamento. Nell’ipotesi di mancato godimento del bene locato, il conduttore non può operare alcuna riduzione del canone ma può solo domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del canone, spettando solo al Giudice di valutare l’eventuale squilibrio delle prestazioni dei contraenti (Cfr ex multis Cass. 4913/2018).
Studio Legale Avv. Vito Sola
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SENTENZA 13664/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, in persona del Giudice dott.ssa Roberta Nardone, ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 66748/2019 R.G.A.C.C., vertente
TRA
A.I. elettivamente domiciliato in Roma, via V. n. 1, presso lo studio dell’avv. L. P. M. che lo rappresenta e difende giusta procura allegata alla citazione, su foglio separato
RICORRENTE
E
B. M. elettivamente domiciliato in Roma, via Ugo De Carolis n. 31, presso lo studio dell’avv. Vito Sola, che lo rappresenta e difende giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
RESISTENTE
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. depositato in data 19.10.2019 A.. I. ha adito l’intestato Tribunale esponendo:
– di essere conduttore dell’immobile sito in Roma, via C. n. 11 in virtù di contratto di locazione dell’1°.2.2014 (doc. 1 fasc. ricorrente);
– che il canone di locazione pattuito nella misura di € 1.450,00 era superiore al valore locativo dell’appartamento a causa del cattivo funzionamento delle infrastrutture indispensabili ed essenziali, quali: (a) il costante e reiterato cattivo funzionamento degli impianti di scarico del bagno e della cucina; (b) il costante e reiterato cattivo funzionamento della caldaia sia con riferimento alla produzione dell’acqua calda che con riferimento al riscaldamento; il costante e reiterato cattivo funzionamento delle serrande; (c) la sopravvenuta esclusione del posto auto coperto dalle modalità di utilizzo contrattualmente pattuite;
– di essersi fatto carico delle spese per interventi di straordinaria manutenzione della caldaia e del sistema idraulico, nonché per un posto auto al coperto nella zona di Corso F. , in relazione alle quali allegava fatture e ricevute di pagamento (docc. 2 – 11 fasc. ricorrente);
– di aver denunciato al proprietario le criticità che caratterizzavano l’immobile domandando la riduzione del canone;
– che, stante il silenzio del locatore, a partire da gennaio 2019 aveva ridotto i versamenti del canone da € 1450,00 a € 1250,00;
– che da una stima fatta eseguire da esso ricorrente, il prezzo della locazione dell’immobile doveva essere pattuito in € 1000,00 mensili (doc. 12 fasc. ricorrente).
Tanto premesso in fatto, il ricorrente deduceva che il disagio patito aveva ingenerato un grave pregiudizio morale a lui e alla sua famiglia e concludeva invocando l’accertamento giudiziale della sussistenza del suo diritto, quale conduttore del bene, ad ottenere una riduzione del canone di locazione, oltre alla condanna del locatore alla restituzione di quanto versato in eccesso a far data del gennaio 2018 – periodo in cui si sono cominciate a verificare le difficoltà di gestione dell’immobile – nonché al risarcimento delle spese di straordinaria manutenzione sostenute nella misura di € 969,00, oltre la somma di € 10.000,00 per danni dipendenti dai disagi provocati alla sfera privata e alla vita della famiglia del ricorrente, ovvero alle minori somme che risulteranno provate e che saranno ritenute di giustizia.
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Si è costituito B. M. che, contestando la domanda attorea, ha dedotto:
– di aver prontamente incaricato un proprio tecnico, il quale tuttavia non rilevava alcun cattivo funzionamento degli impianti degli scarichi del bagno e della cucina;
– che il funzionamento della caldaia e delle serrande rientrava nella gestione e manutenzione ordinaria di esclusiva competenza della parte conduttrice, non giustificando la riduzione del canone autonomamente operata dal Sig. I.;
– che, in ogni caso, in data 8 marzo 2018 su sollecitazione del conduttore, aveva incaricato un tecnico qualificato che riparava la caldaia sostituendo il circolatore e cablando la scheda, per un importo di € 244,00 come da fattura n. 17 dell’8.3.2018 della XXX (doc. 10 fasc. resistente);
– che nessuna responsabilità poteva essere ascritta al locatore in ordine alla sopravvenuta esclusione del posto auto coperto dalle modalità di utilizzo contrattualmente pattuite, in quanto nel condominio di via C., ai sensi dell’art. 9 del regolamento condominiale, era prevista la turnazione dei posti auto interni ed esterni all’interno degli spazi condominiali e rigorosamente chiusi da cancello.
Tanto esposto, il proprietario locatore concludeva chiedendo: in via principale, il rigetto delle domande di parte ricorrente; in via riconvenzionale, l’accertamento dell’inadempimento del conduttore, avendo egli ridotto arbitrariamente il canone di
locazione a decorrere dal mese di gennaio 2019, con condanna al pagamento dell’intero canone a far data dal mese di gennaio 2019.
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All’udienza del 15.3.2021 le parti dichiaravano che l’immobile era stato rilasciato.
Il Tribunale, preso atto di quanto sopra, attesa la natura documentale della causa, rinviava per discussione all’udienza del 14.6.2021, con termine per note fino al 20.5.2021.
All’udienza del 14.6.2021 la causa veniva discussa e decisa ai sensi dell’art. 429 c.p.c.
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Preliminarmente, si impone la declaratoria d’inammissibilità della domanda risarcitoria spiegata nei confronti di B. M. per i danni “alla vita della famiglia del ricorrente” (pag. 5 ricorso), in quanto dalla stessa prospettazione del ricorso emerge che tale diritto azionato in giudizio non appartiene al ricorrente (cfr. Cass. sez. un. n. 2951/2016).
Invero, ai sensi dell’art. 81 c.p.c., fuori dei casi previsti dalla legge, nessuno può far valere nel processo in nome proprio un diritto altrui; la legittimazione ad agire serve dunque ad individuare il soggetto che, con riferimento al diritto che assume leso, può pretendere per sé il provvedimento di tutela giurisdizionale domandato nei confronti di colui che è stato chiamato in giudizio.
Tanto puntualizzato, non risulta – e nemmeno è stato allegato – che il ricorrente abbia un potere di rappresentanza nei confronti dei propri familiari, di talché il difetto di legittimazione ad agire conduce ad una pronuncia in rito in relazione a tale domanda risarcitoria.
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Sempre in via preliminare, deve dichiararsi l’inammissibilità della domanda riconvenzionale spiegata da parte resistente e reiterata a verbale di udienza del 14.6.2021, poiché la sua formulazione non è stata accompagnata dalla richiesta di spostamento dell’udienza ai sensi dell’art. 418 c.p.c. (cfr. Cass., sez. lav., n. 18125/2016).
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Nel merito, va anzitutto dichiarata cessata la materia del contendere relativamente alla domanda del ricorrente di riduzione (pro futuro) del canone di locazione, essendo intervenuto il rilascio dell’immobile, come ammesso da entrambe le parti all’udienza del 15.3.2021.
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Quanto alla domanda di accertamento del “difetto di funzionamento delle infrastrutture essenziali a servizio dell’appartamento” e di restituzione di quanto pagato a far data del gennaio 2018 – periodo in cui si sono cominciate a manifestare le criticità dell’immobile – per le differenze di canone da € 1.450,00 a € 1.000,00, per un totale di € 7.900,00, non può dirsi dimostrato il dedotto pregiudizio al godimento dell’immobile locato.
Premesso che la fattispecie dedotta in giudizio dev’essere inquadrata nel paradigma dell’art. 1578 c.c., il conduttore/ricorrente non ha assolto l’onere probatorio su di esso gravante di dimostrare quali fossero le condizioni dell’immobile al momento della locazione, il peggioramento delle stesse tale da precluderne l’effettivo godimento o da renderlo inidoneo all’abitazione, né ancor meno quali fossero le conseguenze pregiudizievoli patite per effetto del sopravvenuto inadempimento del locatore.
Sotto tale profilo, secondo la giurisprudenza di legittimità costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell’art. 1578 c.c. (la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell’art. 1575 c.c., ma altera l’equilibrio delle
prestazioni corrispettive, incidendo sull’idoneità all’uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, ma non l’esperibilità dell’azione di esatto adempimento) quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione (cfr. Cass. n. 24459/2011).
Pertanto, non possono essere ricompresi tra i vizi predetti quei guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino disagi limitati e transeunti nell’utilizzazione del bene.
In applicazione di detto principio deve ritenersi che, nel caso di specie, i vizi e i difetti dedotti dal conduttore rientrano nella categoria delle alterazioni transitorie, in quanto il conduttore non soltanto non ha provato la totale inagibilità dell’immobile, ma neppure ha allegato e dimostrato quando, e per quanto tempo, i vizi lamentati abbiano compromesso la qualità, la fruibilità o l’utilità dell’appartamento, in misura tale da renderlo inservibile.
Non è revocabile in dubbio che qualche disagio vi sia stato, ma ciò non è tale da giustificare la restituzione del canone di locazione asseritamente pagato in eccesso, posto che l’odierno ricorrente ha continuato a godere dell’immobile, nonostante l’asserita presenza dei vizi, e a ricevere la prestazione.
Giova inoltre evidenziare che, ai sensi dell’art. 1587 c.c., obbligazione principale del conduttore è quella di “dare il corrispettivo nei termini convenuti”.
Il pagamento del canone costituisce, cioè, la fondamentale obbligazione del conduttore al quale non è consentito di astenersi dal versare il prezzo per il godimento del bene e/o determinare unilateralmente il canone da corrispondere nel caso in cui si verifichi una riduzione o diminuzione del godimento del bene, ancorché tale evento sia assunto come ricollegabile a fatto del locatore.
Infatti, la mancata corresponsione e/o la c.d. autoriduzione del canone – come avvenuto nella specie – costituisce fatto arbitrario e illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del negozio e ciò anche nell’ipotesi in cui detta omissione e/o riduzione sia stata effettuata dal conduttore per ripristinare l’equilibrio del contratto, turbato dal ritenuto inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata: l’art. 1578 c.c. (rubricato “vizi della cosa locata”) non dà al conduttore la facoltà di operare detta riduzione (e, a fortiori, il mancato versamento del dovuto) ma solo di domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti (cfr. Cass. n. 4913/2018).
Neppure, poi, sarà utile osservare che il diritto alla restituzione delle somme pagate in eccesso deve ritenersi fondato, essendo venuta completamente a mancare la controprestazione consistente nella disponibilità del posto auto coperto.
La descritta situazione (ovvero il mancato godimento del posto auto coperto) non ricorre nella specie, in primo luogo perché alla luce dell’art. 9 del regolamento condominiale – che l’odierno ricorrente si era impegnato a rispettare ai sensi dell’art. 8 del contratto di locazione – era prevista la rotazione annuale in senso orario dei posti auto coperti e scoperti (cfr. doc. 9 fasc. resistente); in secondo luogo perché non è emerso, né tantomeno è stato allegato, che il ricorrente non abbia potuto usufruire del posto auto coperto nel periodo a lui assegnato, di talché tale circostanza preclude automaticamente la possibilità di quantificare in termini monetari l’importo da scomputare al canone per l’asserito ridotto utilizzo del posto auto.
Le deduzioni di parte ricorrente non possono essere accolte nemmeno ove inquadrate all’interno della fattispecie di cui all’art. 1584 c.c., in quanto detta norma, nel prevedere il diritto del conduttore alla riduzione del canone in caso di riparazioni, si riferisce soltanto al caso in cui la necessità di riparazioni improcrastinabili della cosa locata impediscano temporaneamente ogni godimento dell’alloggio (cfr. Cass. n. 6395/2018).
Nulla di tutto questo nel caso di specie, nel quale il conduttore risulta aver continuato ad usufruire dell’immobile fino alla riconsegna.
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Quanto alla domanda di rimborso delle somme versate dal ricorrente per le spese di straordinaria manutenzione, si osserva che il contratto di locazione stipulato fra le parti non deroga alla disciplina legale prevista dall’art. 1576 c.c., obbligando il conduttore ad effettuare le sole riparazioni di piccola manutenzione di cui all’art. 1609 c.c. (cfr. art. 4 contratto di locazione in atti).
In difetto di precisazioni contrattuali, valgono in materia i noti parametri stabiliti dalla giurisprudenza di legittimità, secondo la quale In tema di locazione immobili urbani, allorquando le parti non invochino, ai sensi del secondo comma dell’art. 1609 cod. civ., né clausole contrattuali, né usi locali, la definizione delle piccole riparazioni è rimessa all’apprezzamento del giudice, il quale deve, al riguardo, tener conto, in una valutazione d’insieme, dell’entità del relativo impegno economico, riferita alla rilevanza economica della locazione, nonché della destinazione dell’immobile e dei corrispondenti obblighi di custodia gravanti sul conduttore (Cass. n. 11353/2014).
Dall’esame delle fatture in atti si evince che i lavori di cui il ricorrente chiede il rimborso consistevano in opere di manutenzione e riparazione della caldaia (sostituzione del rubinetto di carico, del vaso espansione, delle guarnizioni, del corpo mandata), nonché di manutenzione dell’impianto elettrico e di quello idraulico (smontaggio del sifone e disostruzione scarico cucina).
Per dette opere non risulta essere mai stata inoltrata alcuna richiesta al locatore di rimborso o compensazione prima del presente giudizio, nemmeno a seguito della decisione del conduttore di autoriduzione del canone pattuito.
Infatti, ai sensi dell’art. 1577 c.c. il locatore è tenuto ad effettuare le opere di manutenzione di cui sia informato da parte del conduttore, ma “nessuna responsabilità è configurabile a carico del locatore per inadempimento dell’obbligo di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere la cosa in buono stato locativo qualora il locatore stesso non abbia avuto conoscenza di tale necessità, né comunicazione da parte del conduttore, tenutovi a norma dell’art. 1577 c.c.” (cfr. cfr. Cass. 4064/2014).
Nella fattispecie in esame non risulta che il locatore sia mai stato avvisato della necessità delle riparazioni urgenti come richiesto dall’art. 1577 c.c. e perché sorga, in capo al conduttore, il diritto la rimborso dei costi che abbia sostenuto sostituendosi al locatore per inerzia del predetto.
D’altronde, sotto altro profilo, va ribadito che dalla lettura del contratto di locazione si trae il fondato convincimento che gravasse sul conduttore l’obbligo di eseguire i lavori di ordinaria e piccola manutenzione sugli impianti in dotazione dell’appartamento (art. 4).
Con la conseguenza che, nel caso in esame, trattandosi di deterioramenti prodotti dall’uso – sostituzione di pezzi di ricambio della caldaia, interventi di ripristino dell’impianto elettrico e idraulico – e non avendo, parte ricorrente, nemmeno allegato che si trattava di interventi strutturali, ovvero dipendenti da vetustà o da caso fortuito, le riparazioni relative ai guasti o alterazioni transitorie di tali impianti restano a carico del conduttore.
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Infondata è anche la domanda di risarcimento dei danni dipendenti dai disagi provocati alla sfera privata del ricorrente, in quanto la prospettazione del conduttore è del tutto generica e carente, sia in punto di allegazione che di prova, in ordine al pregiudizio subito e all’efficacia causale degli inadempimenti del locatore rispetto al danno lamentato.
A tale proposito va ricordato il consolidato orientamento giurisprudenziale, secondo cui chi propone una domanda di condanna al risarcimento dei danni ha l’onere di fornire la prova di aver subito un pregiudizio patrimoniale o non patrimoniale per effetto dell’inadempimento della controparte, non essendo la prova del danno in re ipsa, anche laddove acclarato in giudizio l’inesatto o tardivo adempimento del contratto costituente titolo del contendere (cfr. sul punto Cass. n. 20889/2016).
Ne discende che le domande proposte dal ricorrente vanno respinte in quanto questo non ha dato prova dell’inadempimento del locatore.
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Le spese seguono la prevalente soccombenza del ricorrente e vengono liquidate in dispositivo secondo i parametri medi dello scaglione di riferimento (da € 5.201 – € 26.000), fatta eccezione per la fase istruttoria per cui si applicano i valori minimi, tenuto conto dell’assenza di istruttoria orale.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa civile indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) dichiara inammissibile la domanda risarcitoria spiegata dal ricorrente A. I. nei confronti di B. M. per i danni “alla vita della famiglia” per difetto di legittimazione ad agire;
2) dichiara inammissibile per violazione dell’art. 418 c.p.c., la domanda riconvenzionale proposta dal resistente B. M. nei confronti di A. I. di condanna al pagamento dell’intero canone di locazione a far data dal mese di gennaio 2019;
3) dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di riduzione del canone di locazione (pro futuro);
4) rigetta la domanda spiegata dal ricorrente A. I. nei confronti di B. M. di restituzione di quanto pagato in eccesso a titolo di canone di locazione a far data del gennaio 2018;
5) rigetta la domanda spiegata dal ricorrente A. I. nei confronti di B. M. di pagamento delle spese sostenute per la manutenzione dell’immobile;
6) rigetta la domanda di risarcimento del danno svolta dal ricorrente A. I. nei confronti di B. M. per i disagi arrecati alla sfera privata di esso ricorrente;
7) condanna il ricorrente A. I. alla rifusione, in favore del resistente B. M. delle spese di lite che liquida in € 2.900,00 per compensi, oltre IVA, CPA e spese generali come per legge, da distrarsi ex art. 93 c.p.c. in favore dell’avvocato dichiaratosi antistatario.
Roma, 14.6.2021
Il Giudice
Roberta Nardone
