2025
Il Tribunale di Roma interviene sulla richiesta di adozione di un provvedimento di urgenza ai sensi dell’art. 700 cpc, in materia condominiale. Due proprietari, sul presupposto del danno grave ed imminente, hanno chiesto al Tribunale di Roma di ordinare a due Condomini limitrofi al loro ed al Supercondominio il rilascio dei codici di accesso, non per uso personale, del loro passo carrabile, ma per la necessità di garantire l’accesso a qualsiasi mezzo di soccorso – ambulanza o vigili del fuoco – necessità che si è manifestata per l’età e per le patologie affette dai due ricorrenti. Il ricorso è stato respinto dal Tribunale di Roma per difetto dei presupposti per l’adozione di un provvedimento ex art. 700 c.p.c.,, norma che ne prevede l’adozione soltanto quando durante il tempo occorrente per far valere il suo diritto in via ordinaria, il ricorrente sia minacciato da un pregiudizio imminente e irreparabile.
Il requisito dell’imminenza del pregiudizio implica che l’evento dannoso paventato da chi domanda il provvedimento d’urgenza non sia soltanto ipotetico, non essendo sufficiente, per l’emissione del provvedimento d’urgenza, la sola possibilità che non si traduca in effettiva probabilità di un pregiudizio al diritto cautelando.
E’ imminente quindi un pregiudizio attuale a cui sia urgente porre rimedio perchè è probabile si trasformi in un danno irreparabile o difficilmente risarcibile nelle more della definizione del giudizio di merito.
Studio Legale Avv. Vito Sola
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R.G. 25580/2025
IL TRIBUNALE DI ROMA
V sezione civile
In persona del giudice monocratico Elena Fulgenzi
ha emesso la seguente
ORDINANZA
Sul ricorso ex art. 700 c.p.c. iscritto al 25580/2025 Ruolo generale affari contenziosi
TRA
G. V. – C.F. , e E. S. C.F. , entrambi rappresentati e difesi dall’Avv. A. R.
-ricorrenti –
E
Supercondominio di Via della M. 188/190/198, Roma, C.F. in persona dell’amministratore Dott. M. S, rappresentato e difeso dall’Avv. Vito Sola,
CONDOMINIO DI VIA DELLA M. 188/190 VILL. 5, C.F. in persona dell’amministratore Dott. L. C. , rappresentato e difeso dall’Avv. Agostino Sola,
Condominio di Via della M. 188/190 Vill. 6, C.F. , in persona dell’amministratore Avv. A. Q. , rappresentato e difeso dall’Avv. Agostino Sola,
– resistenti-
Gli odierni ricorrenti hanno adito il Tribunale ai sensi dell’art. 700 c.p.c. esponendo che con atto di donazione del 23.6.2014 a rogito Notaio Dr. M. S. , Rep. , Racc. , il Sig. F. V. donava la quota pari a ½ della nuda proprietà al fratello S. V. e l’intero usufrutto sugli immobili acquistati ai Signori G. V. ed E. S., odierni ricorrenti che quindi vivono nell’appartamento facente parte del villino 11, avente accesso da Via della M. 188/190 posto al piano terzo della scala B.
Si legge nel regolamento del supercondominio che costituiscono proprietà comune soltanto ai villini 5 e 6 il viale di accesso dal civico 188 con servitù di transito pedonale dal cancello elettrico del civico 190 mentre nel regolamento di condominio relativo al villino 11 si legge che costituiscono proprietà ad uso comune di tutti i condomini, “…. I portoni, gli androni, i pianerottoli, le scale…e quelli per accedere in generale alle proprietà comuni…” con evidente contraddittorietà tra i due regolamenti condominiali, che determina una ingiustificata limitazione della proprietà comune ai condomini del villino 11, inibendo il pari uso delle cose comuni.
L’accesso carrabile è riservato, soltanto, ai proprietari dei villini 5 e 6, unici legittimati a parcheggiare all’interno del viale. I proprietari del Villino 11 hanno il passaggio dal civico 196 che, attraverso una lunga rampa discendente, accede ai box e poi, attraverso due porte larghe meno di un metro, accedono alla rampa di scale.
Ciò premesso, continuano i ricorrenti , deducendo che eventuali mezzi di soccorso non potrebbero e non possono avere accesso agli appartamenti del Villino 11 se non attraverso il cancello carrabile dal civico 188.
Il Sig. G. V. ha richiesto in sede di assemblea condominiale del villino 11, il rilascio dei codici di accesso non per uso personale del passo carrabile, ma per la necessità di garantire l’accesso a qualsiasi mezzo di soccorso – ambulanza o vigili del fuoco- necessità che si è manifestata più impellente in questo ultimo periodo, considerata da un lato l’età dei ricorrenti e dall’altro lato le patologie – morbo di Parkinson, cardiologia ischemica e enfisema polmonare – di cui ora è affetta la Signora E. S..
Eventuali emergenze notturne, essendo chiusa la portineria che però non è dato saper se sia in possesso dei codici di accesso, non potrebbero consentire un tempestivo intervento dei mezzi di soccorso.
Ciò premesso sostengono i ricorrenti che sussistono nel caso di specie i requisiti dell’urgenza considerati i tempi per far valere in via ordinaria il diritto azionato sia il fumus boni iuris per cui chiedono “ordinare ai singoli amministratori o a chi risulti esserne in possesso, il rilascio in favore dei ricorrenti dei codici di accesso dal civico 188, onde consentire l’ingresso dei mezzi di soccorso”
Si sono costituiti sia il Supercondominio di Via della M. 188/190/198, sia i Condomini di via della M. 188/190 villini 5 e 6, replicando che il Villino 11, gode di un passaggio carrabile dal civico 196 come ammesso dagli stessi ricorrenti
Il passaggio carrabile dal civico 188-190 non è consentito ai condomini del Villino 11 proprio perché hanno altro passaggio carrabile dal civico 196, essendogli riconosciuto – per espressa previsione regolamentare – il solo passaggio pedonale.
Il regolamento espressamente prevede che costituiscono proprietà comune ai villini 5-6: … il viale di accesso dal civico 188 e l’area scoperta antistante i 2 fabbricati pur prevedendo una servitù di transito pedonale dal cancello elettrico del civico 190 in favore del villino 11. Ne consegue che i ricorrenti non hanno alcun diritto al transito carrabile dal civico 188-190 per raggiungere la propria abitazione atteso che l’accesso carrabile e pedonale al Villino 11 è garantito al civico 196 della Via della M..
Alcuna legittima pretesa possono dunque vantare i ricorrenti per ottenere l’accesso per le invocate esigenze di soccorso dal civico 188/190.
Quanto al periculum in mora, i ricorrenti sostengono che se si dovesse verificare una emergenza di notte, l’ambulanza non potrebbe accedere atteso che il passo carrabile in uso ai condomini del villino 11 accede direttamente ai box ma l’accesso all’ascensore e alle scale è talmente stretto che alcuna barella potrebbe passarvi, nemmeno quella pieghevole.
Secondo i resistenti, i mezzi di soccorso ben potrebbero eseguire il proprio intervento anche rimanendo sulla Via della M. essendovi pochi metri di distanza tra il civico 188/190 e/o il civico 196 e l’accesso al Villino 11. Non vi è prova dell’inefficacia di un intervento di soccorso eseguito mediante la sola barella e il personale di soccorso in quanto l’ambulanza non deve necessariamente arrivare in corrispondenza del vano scale o dell’ascensore. Il cancello, comunque, in orario di portineria è sempre aperto.
L’accesso carrabile dal civico 196 non impone necessariamente l’accesso nel locale garage.
Da una parte, infatti, oltre all’accesso dal locale garage, al Villino 11 si accede dal portone principale . Dall’altra, anche giungendo all’ascensore e alle scale tramite il locale garage, vi è la possibilità di farci passare una barella.
I resistenti hanno, quindi, concluso chiedendo il rigetto del ricorso con vittoria di spese e compenso professionale del giudizio da distrarsi ex art. 93 c.p.c.
Il ricorso va respinto per difetto dei presupposti per l’adozione di un provvedimento ex art. 700 c.p.c., norma che ne prevede l’adozione soltanto quando durante il tempo occorrente per far valere il suo diritto in via ordinaria, il ricorrente sia minacciato da un pregiudizio imminente e irreparabile.
Il requisito dell’imminenza del pregiudizio implica che l’evento dannoso paventato da chi domanda il provvedimento d’urgenza non sia soltanto ipotetico non essendo sufficiente, per l’emissione del provvedimento d’urgenza, la sola possibilità che non si traduca in effettiva probabilità di un pregiudizio al diritto cautelando.
E’ imminente quindi un pregiudizio attuale a cui sia urgente porre rimedio perchè è probabile si trasformi in un danno irreparabile o difficilmente risarcibile nelle more della definizione del giudizio di merito.
Ciò premesso in generale, ritiene il giudicante che, non solo il pregiudizio paventato dai ricorrenti non sia attuale secondo le loro stesse difese, ma che non possa considerarsi dimostrata neppure l’imminenza del pregiudizio .
Non è , d’altra parte , contestato che vi sia un’autonoma via di accesso al villino 11 come previsto dal Regolamento del Supercondominio né, allo stato, i ricorrenti hanno dimostrato l’impossibilità per eventuali mezzi di soccorso , in specie l’ambulanza , di transitare a piedi dalla strada pubblica all’ingresso del villino ovvero tramite l’accesso carrabile dal civico 196.
Il ricorso va, quindi, respinto e le spese seguono la soccombenza e devono essere liquidate , tenuto conto dell’identità delle loro difese , in favore degli Avv.ti Vito ed Agostino Sola , dichiaratisi antistatari
p.q.m.
– respinge il ricorso e condanna G. V. e E. S., in solido tra loro, alla rifusione alle parti resistenti delle spese del procedimento che liquida in favore del Supercondominio di Via della M. 188/190/198, rappresentato dall’Avv. Vito Sola, in euro 1500,00 oltre Iva, cap e rimborso forfettario spese generali , somma da distrarsi in favore dell’Avv. Vito Sola per dichiarato anticipo ed in favore dei Condomini di Via della M. Villini 5 e 6 in euro 750,00 oltre Iva, cap e rimborso forfettario spese generali , somma da distrarsi in favore dell’Avv. Agostino Sola per dichiarato anticipo
Roma 23 luglio 2025
Il Giudice
Elena Fulgenzi
