Contratto di locazione e migliorie eseguite dal locatore

04Ott
2026

In tema di contratto di locazione, il diritto del conduttore ad ottenere, dal proprietario dell’immobile concesso in locazione, l’importo speso per le migliorie alla cosa locata sorge solo ove il consenso del locatore, alle migliorie ed alle addizioni non amovibili senza nocumento, sia inequivoco non essendo sufficiente la sua sola tolleranza. Il Tribunale di Roma con la sentenza 13540/2026, in virtù di tali principi ha rigettato la domanda della parte conduttrice, condannandola alla refusione delle spese di lite.

Studio Legale Avv. Vito Sola

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SENTENZA 13540/2026

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI ROMA

SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Pasqualina Grauso, ha pronunciato la seguente

SENTENZA EX ART. 429 C.P.C.

nella causa iscritta al n. 30109 del ruolo generale degli affari contenziosi dell’anno 2025 promossa

TRA

F. C. rappresentato e difeso dall’avv. E. I., presso la cui casella p.e.c. è elettivamente domiciliato;

– ricorrente –

E

G. R. elettivamente domiciliato in Roma, via Ugo De Carolis, n. 31, presso lo studio dell’avv. Vito Sola, che lo rappresenta e difende;

– resistente –

FATTO E DIRITTO

1. Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., F. C. – premesso di essere stato conduttore dell’immobile sito in Roma, via dei G., n. 278 in forza di contratto del 1°.4.2009, ritualmente registrato, ad esclusivo uso di attività di affittacamere e con durata novennale rinnovabile, dalla data della stipulazione fino al 31.12.2019 (data di risoluzione, a cui è seguito un nuovo rapporto di locazione, sempre per il solo uso di affittacamere, con altro soggetto conduttore, cessionario dell’azienda); di aver dovuto, come previsto all’art. 8 del contratto di locazione rendere l’appartamento di tipo alberghiero, “apportando allo stesso tutte le modifiche interne, con ristrutturazioni importanti e fondamentali, in modo da creare strutture ricettive, con camere uso alberghiero, ammobiliate, ciascuna fornita di servizi complementari”; di aver “subito una diminuzione patrimoniale connessa al mancato pagamento delle opere eseguite e del correlato arricchimento del locatore, per cui ha diritto a veder riconosciuto le migliorie apportate all’appartamento e al consequenziale pagamento dell’importo spettante” e di aver effettuato il procedimento di mediazione obbligatoria (chiusosi negativamente per mancata partecipazione del locatore); che una domanda analoga del secondo soggetto conduttore, veicolata come riconvenzionale in un procedimento di sfratto, è stata respinta da questo Tribunale con sentenza 15029/2023, siccome tale soggetto è subentrato “nel contratto di locazione quando i lavori erano già stati posti in essere e gli esborsi economici, per mutare l’assetto dell’immobile, ultimati”; di aver ottenuto in altro giudizio (monitorio e poi a cognizione piena, definito con sentenza di questo Tribunale n. 12320/2024) la condanna del locatore alla restituzione del deposito cauzionale (pari a 4.000 euro) – ha evocato in giudizio dinanzi a questo Tribunale G. R., chiedendo di: “A) in via principale e nel merito, accertare e dichiarare il diritto di C. F.  ad essere indennizzato per le migliorie e le addizioni poste in essere all’immobile sito in Roma alla Via dei G.  278 , primo piano scala A, di proprietà di R. G., ai sensi degli artt. 1591 e 593 c.c.; B) in considerazione della “utilitas” delle ristrutturazioni realizzate nell’immobile e di tutti gli arredi e impianti di condizionamento, accertare e dichiarare che vi è stata una diminuzione patrimoniale subita da C. F., connessa al mancato pagamento delle opere eseguite e del correlato arricchimento del locatore, che, come indebito arricchimento, deve essere riconosciuto nella misura, di almeno €. 40.000,00 (quarantamila/00), considerato che all’atto dell’esecuzione delle opere il sig. C. F., quale conduttore, ha, come da contratto di appalto, con la ditta, S. s.r.l. e contabilità finale dei lavori, sottoscritta dalla ditta esecutrice e dal Direttore dei lavori, per le opere eseguite, ha corrisposto un importo complessivo di € 56.000,00 (cinquantaseimila/00); C) per l’effetto, accertato l’arricchimento di G. R .in conseguenza delle opere eseguite, disporre il relativo indennizzo e/o comunque le indennità di cui agli artt. 1592 c.c. e 1593 c.c. e conseguentemente condannare R. G. di pagare in favore di C. F., una somma di € 40.000,00 quarantamila/00 , somma tra il valore della spesa dei miglioramenti apportati ed il valore del risultato utile al tempo della riconsegna, ovvero della diversa somma maggiore o minore che dovesse risultare in corso di causa, anche a seguito dell’espletamento di apposita consulenza d’ufficio, che la scrivente difesa sin da ora chiede la nomina, per la valutazione delle migliorie; il tutto oltre interessi e rivalutazione monetaria; D) in subordine condannare R. G., ai sensi dell’art. 2041 c.c. al pagamento della somma di € 40.000,00 quarantamila/00, in favore di C. F., ovvero della diversa maggiore somma o minore , che sarà accertata in corso di causa, sulla scorta della documentazione prodotta e in caso di contestazione, a seguito nomina del CTU, che quantificherà la minor somma tra il valore della spesa dei miglioramenti apportati ed il valore del risultato utile al tempo della riconsegna; ovvero quella somma ritenuta equa, per le seguenti causali: realizzazione di 4 bagni, uno per ogni camera, con relativi impianti e arredi doccia; infissi interni, in legno preverniciato e ed sterni in alluminio anodizzato, installazione di 5 condizionatori, caldaia per l’acqua calda, cucina ( mobilio – frigorifero – lavastoviglie ecc.) con mobili e impianti idrici; pavimentazione per tutto l’appartamento per mq 110 circa; luci e impianti murali; impianto elettrico; E) Condannare, parte convenuta al pagamento delle spese competenze per la procedura di mediazione obbligatoria, compreso, le spese borsuali per € 192,32, per il bonifico all’Organismo di mediazione, oltre competenze professionali per detta procedura (mediazione), con attribuzione al sottoscritto difensore anticipatario, nonché delle spese e competenze di causa in favore dell’Avv. Emanuela Iacoviello, che si dichiara antistatario, anche in considerazione dell’ammissione del proprio assistito al patrocinio a spese dello Stato, con prenotazione a debito; F) infine, condannare, parte convenuta, ex art 96 comma 3 c.p.c. al pagamento in favore del ricorrente di una somma da liquidare in via equitativa; nonché, sempre ex art 96 comma IV c.p.c. al pagamento in favore della cassa delle ammende di una somma da liquidare giudizialmente, per la mancata e ingiustificata adesione alla mediazione obbligatoria”.
2. Si è costituito in giudizio G. R., eccependo, in via pregiudiziale, la sussistenza di un giudicato e di una litispendenza e chiedendo: “1. nel merito, rigettare la domanda di parte ricorrente in quanto prescritta, infondata in fatto ed in diritto e non provata; 2. in via subordinata, dichiarare la nullità dell’azione per abusivo frazionamento del presunto credito avanzato dal Sig. F. C. e/o rigettare la domanda di parte ricorrente per abusivo frazionamento del credito. 3. in ogni caso, con condanna del Sig. F. C. ex art. 96, comma 1 o comma 3, c.p.c. nella misura di euro 10.000,00 ovvero in quella somma, maggiore o minore, che, anche in via equitativa, apparirà di Giustizia; 4. in ogni caso con vittoria di spese e compenso professionale del giudizio da distrarsi ex art. 93 cpc”.
3. Alla prima udienza sono state rigettate la richiesta di prova per testi del ricorrente, siccome irrilevante e superflua, nonché la sua richiesta di consulenza tecnica d’ufficio in quanto superflua.

3.1. All’odierna udienza la causa è stata discussa dalle parti e, respinte nuovamente le reiterate istanze istruttorie, decisa ai sensi dell’art. 429 c.p.c..

4. In via pregiudiziale, si rileva l’infondatezza dell’eccezione, formulata dal ricorrente, di tardività della costituzione del convenuto, siccome è stato rispettato il termine di almeno dieci giorni antecedenti alla prima udienza di cui all’art. 416 c.p.c. (udienza del 18.2.2026 e memoria di costituzione depositata il 6.2.2026) ed essendo irrilevanti altre indicazioni temporali contenute nel decreto di fissazione e riferite a memorie integrative e non alla costituzione; va peraltro precisato che le eccezioni svolte dal resistente, salvo quella di prescrizione, non sono eccezioni in senso stretto e, pertanto, non soggiacciono a decadenze.
5. Sempre in via pregiudiziale vanno rigettate le eccezioni di litispendenza e di giudicato formulate dal resistente.

5.1. In proposito si evidenzia che la sentenza di questo Tribunale n. 12320/2024 (che non consta essere stata impugnata), a prescindere dalla dedotta circostanza che la domanda ivi proposta in via riconvenzionale sia sovrapponibile per “petitum” e “causa petendi” a quella oggetto del presente giudizio, in ogni caso essa è stata veicolata contro l’attuale resistente da un soggetto, differente dall’odierno ricorrente, sicché la mancanza d’identità soggettiva tra le due azioni impedisce di considerare le due azioni identiche con conseguente insussistenza di alcuna preclusione della sentenza di definizione della prima sulla seconda.

5.2. Per la medesima ragione non vi è litispendenza con il giudizio pendente presso la Corte d’appello di Roma con il n. di r.g. 5694/2023 su impugnazione della sentenza di questo Tribunale n. 15029/2023, in quanto intercorrente tra l’odierno resistente e altro soggetto, diverso dall’odierno ricorrente.

6. Ancora in via pregiudiziale deve essere rigettata l’eccezione del resistente di abusivo frazionamento del credito da parte del ricorrente, il quale, invero, ha formulato altre due domande pecuniarie (una azionata in via giudiziale e definita, favorevolmente per F. C., con sentenza di questo Tribunale n. 17569/2023 e un’altra, per quanto consta, attualmente proposta solo in via stragiudiziale), che, sebbene, in tesi, sorte dalla medesima vicenda, afferiscono a “petita” (rispettivamente restituzione del deposito cauzionale e indennità per perdita di avviamento) differenti dalla domanda d’indennizzo per migliorie e addizioni.
7. In applicazione del principio della ragione più liquida le domande del ricorrente devono essere vagliate direttamente nel merito, senza valutare la preliminare eccezione di prescrizione (peraltro non perimetrata dal resistente).
8. La domanda principale di condanna al pagamento dell’indennizzo per migliorie e addizioni è infondata.

Va premesso che le addizioni apportate alla res non sono separabili senza nocumento trattandosi del frutto di lavori di trasformazione edilizia, sicché, ai sensi dell’art. 1593, comma 2, c.c., ad esse si applica la medesima disciplina delle migliorie di cui all’art. 1592 del medesimo codice.

Siffatta disposizione, al comma 1, prevede come regola generale che “il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata”, salvo che vi sia stato “il consenso del locatore”.

Ciò posto, si osserva, in via assorbente ogni ulteriore considerazione, che il consenso del locatore alle migliorie (e alle addizioni non amovibili senza nocumento), pur potendo essere espresso anche successivamente al contratto e senza forme sacramentali, deve essere inequivoco, non essendo sufficiente la sua sola tolleranza. In particolare, la mera consapevolezza (o la mancata opposizione) del locatore riguardo alle migliorie non legittima il conduttore alla richiesta del relativo indennizzo, considerato peraltro che l’autorizzazione alla effettuazione di lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione non equivale a un consenso alla effettuazione di miglioramenti, che rappresentano un fenomeno diverso dalla manutenzione, sia pure straordinaria, della cosa locata (cfr. Cass. civ. n. 15317/2019).

La clausola recata dall’art. 8 del contratto di locazione – laddove autorizza il conduttore ad eseguire genericamente “lavori di ristrutturazione e di adattamento all’uso di affittacamere”, con esonero del “Locatore da ogni e qualsivoglia responsabilità in merito ai suddetti lavori” – è, con ogni evidenza, il frutto di una concessione del locatore funzionale alle esigenze del conduttore (in presenza, inoltre, di un immobile già idoneo ab origine all’attività commerciale e in buono stato, come emerge dalla su citata dichiarazione del conduttore) e non di un consenso specifico e qualificato a divisate migliorie, le quali tra l’altro rappresentano una categoria più ristretta rispetto a quelle della ristrutturazione, della manutenzione e dell’adattamento funzionale, giacché la prima presuppone un incremento oggettivo, stabile e durevole del valore del bene e non già una mera modificazione diretta a soddisfare le esigenze organizzative e imprenditoriali del conduttore.

Pertanto, l’autorizzazione contrattuale all’esecuzione di lavori, anche di natura straordinaria oppure la consapevolezza del locatore circa la loro realizzazione e la mancata opposizione a tali lavori nel corso del rapporto non costituiscono, da soli considerati, un consenso alle migliorie, necessariamente specifico al fine di ottenere l’indennizzo di cui all’art. 1592 del codice civile.

In tale contesto è ininfluente la circostanza che l’immobile fosse o non fosse in buono stato di manutenzione (sul punto vi è contrasto tra le parti, con il ricorrente che valorizza l’asserito cattivo stato ai fini della fondatezza della domanda d’indennizzo, e va precisato che all’art. 8 del contratto di locazione del 1°.4.2009 il conduttore ha dichiarato di trovare i locali “adatti al proprio uso, in buono stato di manutenzione ed esenti da difetti che possano influire sulla salute di chi vi svolge attività”, mentre un tecnico incaricato dal locatore, li ha considerati, in una perizia giurata del 23.4.2009, “in cattivo stato di manutenzione”), essendo comunque necessario modificarlo per renderlo fruibile per l’uso di affittacamere nell’interesse del conduttore, che voleva intraprendere una simile attività.

9. È infondata, altresì, la domanda subordinata di condanna al pagamento dell’indennizzo per arricchimento senza causa ex art. 2041 del codice civile.

Al riguardo si osserva che lo spostamento patrimoniale in favore del soggetto arricchito risulta del tutto giustificato in ragione del contratto di locazione sottoscritto dalle parti, dove al già citato art. 8 il locatore ha autorizzato il conduttore a procedere a “lavori di ristrutturazione e di adattamento all’uso di affittacamere”.

È dunque radicalmente esclusa l’utilizzabilità dell’azione generale di arricchimento senza causa, in quanto l’arricchimento trova fonte e giustificazione causale nell’accordo negoziale (valido ed efficace), regolante entro la cornice normativa le obbligazioni delle parti e la ripartizione dei costi dell’affare. Inoltre, diversamente opinando, l’azione ex art. 2041 finirebbe per eludere i limiti di un’altra specifica azione prevista dall’ordinamento (quella di cui agli articoli 1592 e 1593, comma 2, c.c.), il che è in palese e irrimediabile contrasto con la natura sussidiaria dell’azione generale di arricchimento, oltre a essere distonica rispetto al concreto assetto negoziale.

10. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

10.1. Va rigettata la domanda del resistente di condanna del ricorrente ex art. 96 c.p.c., non emergendo il dolo o la colpa grave nell’agire in giudizio e non sussistendo un abusivo frazionamento del credito (cfr. paragrafo 6).

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe, disattesa ogni diversa istanza, eccezione o deduzione:

1) rigetta il ricorso;

2) condanna F. C. a rifondere, in favore di G. R., le spese di lite, che si liquidano in euro 2.910, oltre al 15% a titolo di rimborso per spese generali, iva e cpa come per legge, da distrarsi in favore dell’avvocato Vito Sola, dichiaratosi antistatario;

3) rigetta la domanda del resistente di condanna del ricorrente ex art. 96 c.p.c..

Roma, 16.9.2026

Il giudice

Dott.ssa Maria Pasqualina Grauso