2020
Si ha condominio parziale quando un bene risulti, per le sue caratteristiche funzionali o strutturali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una sola parte dell’edificio in Condominio rimanendo, per l’effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (Cass. 791/20 e Cass. 4127/16). Indirettamente dall’art. 1123 c.c. si evince che le cose ed i servizi presenti in un Condominio non appartengono necessariamente a tutti i partecipanti.
Studio Legale Avv. Vito Sola
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
il dott. Roberto Ghiron, in funzione di Giudice Unico di primo grado, V Sezione Civile del Tribunale di Roma ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 25321/19 Ruolo Generale Contenzioso
TRA
F. C., D. P. M., S. M. T., C. E., M. J. L., L. D. E T. M.
elettivamente domiciliati in Roma presso lo studio dell’avv Vito Sola che li rappresenta e difende in forza di procure in atti
ATTORI
E
CONDOMINIO IN ROMA, VIA S. E. 22-24
elettivamente domiciliato in Roma presso lo studio degli avv M. M. e V. F. che lo rappresentano e difendono in forza di procura in atti
CONVENUTO
FATTO E DIRITTO
Con citazione notificata, gli attori hanno evidenziato quanto segue: 1- di essere proprietari di unità facenti parte del Condominio convenuto formato da due distinti edifici, 2- che l’edificio distinto con il civico 22 era munito di ascensore che non serviva anche l’altro edificio, 3- che, in data 4-10-2018 al punto 4 all’o.d.g., l’assemblea, formata dai condomini di entrambi gli edifici, aveva deciso di affidare la manutenzione, anche dell’ascensore di cui al civico 22, alla ditta Z. 4- che, in data 14-3-2019 al primo punto all’o.d.g., l’assemblea, sempre formata da tutti i condomini, aveva deliberato la ‘gestione congiunta di tutti gli impianti e del condominio’ (pur quando ineriscono servizi divisibili), 5- che le suddette delibere erano illegittime in quanto approvate in violazione dell’art. 1123 n. 3 cc e del regolamento ed in quanto avevano partecipato alla votazione anche condomini che non godevano dell’impianto ascensore (utilizzato dai soli proprietari di unità al civico 22) ed erano, quindi, prive di interesse.
Ciò premesso hanno chiesto che le impugnate delibere fossero dichiarate affette da nullità/annullate. Con vittoria di spese da distrarre.
Si è costituito tardivamente il convenuto chiedendo dichiararsi improcedibile l’avversa impugnazione perché non preceduta dalla preliminare mediazione e rigettarsi, nel merito, l’avversa domanda.
All’esito del giudizio venivano precisate le conclusioni come in atti e, all’udienza a trattazione scritta del 7-7-2020, la causa è stata trattenuta in decisone con i termini di cui all’art. 190 cpc.
Deve essere revocata la contumacia del convenuto.
Non merita positivo scrutinio la preliminare eccezione del predetto in quanto tardivamente proposta non alla prima udienza (v. art. 5 dlvo 28/10).
Nella fattispecie in esame le caratteristiche che connotano il Condominio convenuto per come descritte in atti e per quanto emerge dal regolamento di condominio depositato (all’art. 10 ivi si afferma che le spese per l’esercizio dell’impianto dell’ascensore ‘sono ripartite tra i condomini che ne sono comproprietari secondo le tabelle allegate al presente regolamento alla lettera B’ mentre la tabella B di ripartizione delle spese relative ‘agli ascensori’ prevede l’esistenza di due diverse tabelle per ciascuno dei civici 22 e 24 con rispettiva ripartizione fra i proprietari delle unità dei diversi civici per 1000/1000) inducono a ritenere che si configuri il c.d. condominio parziale, quanto meno con riguardo agli impianti ascensori (le cui spese di manutenzione sono oggetto delle censure), come disciplinato dalla norma di cui all’art. 1123 cc comma 3.
La fattispecie del condominio parziale è automaticamente configurabile ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obiettive caratteristiche funzionali o strutturali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una sola parte dell’edificio in condominio rimanendo, per l’effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (Cass. 791/20 e Cass. 4127/16).
Invero, per quanto detto, i presupposti per l’attribuzione della proprietà comune a tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi o gli impianti, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono necessari per l’esistenza e l’uso non di tutto l’edificio (o degli edifici) ma di una sola parte o di alcune parti di esso (o di essi) ricavandosi dall’art. 1123 comma 3 cc che le cose ed i servizi non appartengono ‘necessariamente’ a tutti i partecipanti. Così laddove, come nel caso in esame, il condomino sia costituito da un complesso residenziale formato da una pluralità di edifici (recanti due civici diversi) e le parti comuni relative ai singoli fabbricati (quali gli ascensori) appartengano oggettivamente ai soli proprietari delle unità che se ne servono, deve farsi applicazione della citata norma (Cass. 8066/05 e Cass. 23851/10) salvo che i partecipanti al condominio abbiano diversamente convenuto in un regolamento contrattuale. Ma, nel caso in esame, tale circostanza non è emersa e la norma regolamentare richiamata si limita a ribadire quanto previsto dall’art. 1123 cc e cioè che la ripartizione delle spese (per la gestione degli ascensori) è separata a seconda dell’appartenenza ad uno o all’altro edificio (civico 22 o 24) con la previsione conseguente di separate tabelle.
Dall’applicazione della norma di cui all’art. 1123 comma 3 cc derivano implicazioni inerenti la gestione e l’imputazione delle spese. In particolare non sussiste l’onere di contribuire alla manutenzione delle cose comuni da parte di coloro che non ne hanno l’uso ed il quorum costitutivo e deliberativo dell’assemblea, nel cui ordine del giorno risultino capi afferenti la comunione di determinati beni o servizi limitati solo ad alcuni condomini, va calcolato con esclusivo riferimento a costoro ed alle unità immobiliari direttamente interessate (Cass. 4127/16). Mentre i partecipanti che non hanno la titolarità sui beni comuni non hanno diritto di partecipare alla votazione e la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare (Cass. 791/20).
Donde poiché, conformemente alle allegazioni attoree, è emerso che hanno partecipato alle deliberazioni impugnate (depositate in forma cartacea in atti) anche condomini non interessati al servizio (reciprocamente per i diversi ascensori), le delibere concretamente contestate devono essere dichiarate affette da nullità avendo inciso sui diritti dei condomini impugnanti le delibere.
Alla soccombenza segue la condanna di parte convenuta a rifondere, in favore di parte attrice, le spese di questo giudizio che si liquidano come in dispositivo. Spese distratte.
P.Q.M.
Definitivamente decidendo dichiara la nullità della delibera con la quale, in data 4-10-2018 al punto 4 all’o.d.g., l’assemblea ha deciso di affidare la manutenzione, di entrambi gli ascensori, alla ditta Z. e la nullità della delibera con la quale, in data 14-3-2019 al primo punto all’o.d.g., l’assemblea di tutto il condominio ha deliberato la ‘gestione congiunta di tutti gli impianti e del condominio’, segnatamente (considerato l’oggetto della domanda) degli impianti ascensore.
Condanna il convenuto a rifondere, in favore di parte attrice, le spese di lite che si liquidano in complessivi €4600,00 di cui €600,00 per spese vive comprensive del contributo unificato ed €4000,00 per compensi, oltre iva, cpa e spese generali. Spese distratte.
Roma 10.11.2020
il Giudice Unico
dott. Roberto Ghiron
Sentenza 15766 del 2020 Tribunale di Roma
