2024

Va esclusa la garanzia del locatore contro le molestie di fatto provenienti dal terzo che arrechino un pregiudizio al materiale godimento del bene. Nel caso di specie il Tribunale di Roma ha escluso la responsabilità del proprietario/locatore nei confronti del conduttore nell’ipotesi in cui le infiltrazioni provengano da un terzo, ad esempio dal Condominio (Sul punto Cass. 11514/2008: “costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti di cui all’art. 1578 c.c., quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale o legale; si configurano, invece, come molestie di diritto, per le quali, ai sensi dell’art. 1585, comma 1, c.c., il locatore è tenuto a garantire il conduttore, quelle che si concretano in pretese di terzi che accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore, sia contestando il potere di disposizione del locatore, sia rivendicando un diritto reale o personale che infirmi o menomi quello del conduttore; nel caso, infine, in cui il terzo non avanzi pretese di natura giuridica ma arrechi, col proprio comportamento illecito, pregiudizio al godimento del conduttore, la molestia è di fatto e il conduttore può agire direttamente contro il terzo ai sensi del comma 2 dell’art. 1585 c.c. (Nella specie la S.C. ha confermato, ritenendone la correttezza della motivazione, la sentenza della Corte di appello che aveva qualificato come molestie di fatto, dalle quali il locatore non era tenuto a garantire il conduttore ex art. 1585, comma 2, c.c., le interferenze elettromagnetiche provocate dalle emittenti televisive conduttrici della struttura realizzata dalla stessa locatrice nel cortile attiguo al capannone condotto in locazione dalla società ricorrente).”
Studio Legale Avv. Vito Sola
tel. 06.35.45.45.48 ~ fax 178.2746256
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Via Ugo De Carolis 31 ~ 00136 Roma
SENTENZA 19092/2024
Repubblica Italiana
In Nome Del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario Di Roma
Sezione 6° Civile
Il Tribunale di Roma, in persona del Giudice dott. Daniele D’Angelo, all’udienza del 13.12.2024, all’esito della discussione orale ha pronunciato la seguente
SENTENZA
(ex art. 429 comma 1 c.p.c.)
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 15953 del Registro Generale Affari Contenziosi dell’anno 2024, avente ad oggetto “intimazione di sfratto per finita locazione” pendente
tra
G. P. rappresentato e difeso dall’Avv. Vito Sola ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Roma, Via Ugo De Carolis, 31, giusta procura in calce all’atto di citazione
Attore divenuto ricorrente
B. C. rappresentato e difeso dall’Avv. M. B. ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Roma, Via C. , giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta con domanda
riconvenzionale
Convenuto divenuto resistente
Motivi della decisione
- I fatti controversi
Con atto di citazione iscritto a ruolo il 28.3.2024, G. P. ha dedotto di aver concesso in locazione a B. C. con contratto del 9.12.2015 e registrato il 17.12.2015, l’immobile sito in Roma, Via dei F., 52, a fronte di un canone mensile di € 600,00 e con scadenza prevista al 31.12.2023. A mezzo di raccomanda A/R inviata in data 6.2.2023, l’attore comunicava la propria volontà di non procedere al rinnovo contrattuale e pertanto di voler disdire il contratto alla sua naturale scadenza al 31.12.2023. Purtroppo, l’immobile risulta ad oggi ancora occupato dal conduttore ed è interesse di G. P. rientrare nel possesso della proprietà. Pertanto, domanda convalidarsi lo sfratto per finita locazione “con riserva di agire separatamente per gli eventuali danni riscontrati al momento del rilascio dell’immobile e di quelli eventualmente derivanti dalla ritardata restituzione dell’immobile. Con vittoria di spese e compenso professionale del presente giudizio da distrarsi ex art. 93 c.p.c. in favore del sottoscritto difensore”.
Con comparsa di costituzione del 11.4.2024, B. C., contestando tutto quanto dedotto, eccepito e domandato da controparte, ha preliminarmente eccepito di non aver mai ricevuto lettera contenente formale disdetta contrattuale da parte del locatore giacché la raccomandata citata del 3.2.2023, comunicava l’aumento del canone di locazione. In via riconvenzionale, eccepisce la grave violazione dei doveri di cui agli artt. 1575 e 1576 c.c. in capo al locatore, il quale è rimasto inerte ai solleciti di intervento per l’eliminazione delle persistenti infiltrazioni presso l’immobile locato ed abitato dal conduttore e dalla di lui famiglia. Ebbene, nonostante i ripetuti solleciti di intervento sin dall’aprile 2020, l’odierno attore non solo è rimasto inerte, ma domanda anche la risoluzione del contratto senza aver mai dato formale disdetta. Anzi, a detta del medesimo la responsabilità delle infiltrazioni è da attribuirsi al Condominio, ad ogni modo, informato e sollecitato del più tempestivo intervento con raccomandate nel corso dell’anno 2023. Ad ogni modo, tale circostanza non fa decadere la responsabilità del locatore di garantire la salubrità dell’ambiente abitato dal conduttore tale appunto da giustificare la richiesta di risarcimento del danno patito da B. C. e dalla sua famiglia per un ammontare complessivo di € 14.400,00 quantificato sulla base del 50% versato a titolo di canoni di locazione dall’aprile 2020 ad oggi, ferma la necessità di procedere ad un accertamento tecnico sull’immobile. Pertanto, rassegna le seguenti conclusioni “a) Rigettare la richiesta di convalida di sfratto in assenza di valida disdetta e dichiarare che il contratto di locazione avrà naturale scadenza al 31 Dicembre 2027. b) Concedere al conduttore, termine per il rilascio e proroga di 6 mesi ex art.6 c.4 L.431/98, o in subordine, il termine che si riterrà di Giustizia, ove non venisse ritenuta fondata, ma non lo crediamo, l’opposizione alla richiesta di convalida per finita locazione; c) Accertare la violazione degli art.li 1575-1576 c.c. da parte del locatore, Sig. P. G., o comunque la violazione degli obblighi contrattuali, o comunque la responsabilità contrattuale o extra contrattuale per l’inabitabilità della casa per i motivi sopra dedotti. Condannarlo per l’effetto al pagamento del risarcimento richiesto in € 14.400,00, o nella somma maggiore o minore che si riterrà di Giustizia. d) Condannare comunque il locatore per inadempimento al danno nella misura che sarà ritenuta equa dal Tribunale anche ex art. 1226 c.c. o comunque nei termini di legge; Con vittoria di spese in favore del Procuratore antistatario”.
Con ordinanza emessa all’esito dell’udienza del 12.4.2024, il Giudice, rigettata l’istanza di A.T.P. avanzata dal conduttore, ha ordinato a B. C. di rilasciare l’immobile e ha disposto il mutamento in rito locatizio, previo esperimento obbligatorio del tentativo di mediazione, all’uopo rinviando all’udienza del 5.7.2024.
Con memorie ex art. 426 c.p.c. del 4.6.2024, parte attrice, contestando quanto eccepito, dedotto e domandato da controparte, riportandosi integralmente ai propri scritti introduttivi e dando atto dell’esito negativo del tentativo di mediazione, si è opposto all’accertamento tecnico avendo carattere meramente esplorativo e non probatorio. In secondo luogo, ha contestato la titolarità della responsabilità di intervento rispetto alle infiltrazioni lamentate dal conduttore posto che proprio costui detiene l’immobile su cui insistono. Ha rassegnato, pertanto, le seguenti conclusioni “in via principale confermare l’ordinanza di rilascio in favore del Dott. P. G. dell’immobile sito in Roma, Via dei Faggi 52, scala A int. 13, condotto in locazione dal Sig. C. B. ; rigettare le domande tutte avanzate dal Sig. C. B. in quanto infondate in fatto e diritto e non provate; in ogni caso condannare il Sig. C. B. al pagamento delle spese di lite della fase sommaria, del procedimento di mediazione e del giudizio di merito da distrarsi ex 93 cpc”.
Con memorie ex art. 426 c.p.c. del 4.6.2024, parte convenuta, contestando quanto eccepito, dedotto e domandato da controparte, e riportandosi integralmente ai propri scritti difensivi, ha domandato di procedersi per l’accertamento dello stato dei luoghi e relativi danni presso l’immobile locato con urgente consulenza tecnica d’ufficio ex art. 700 ovvero ex artt. 696 e 696 bis c.p.c. Pertanto, ha domandato “a) Disporre l’immediata nomina di un CTU per i motivi dedotti che acceda in loco e risponda ai quesiti; b) Ove occorra spostare l’udienza ex art. 418 e seg.ti c.p.c.; c) Accertare la violazione degli art.li 1575-1576 c.c. da parte del locatore, Sig. P. G. , o comunque la violazione degli obblighi contrattuali, o comunque la responsabilità contrattuale o extra contrattuale per l’inabitabilità della casa per i motivi sopra dedotti. Condannarlo per l’effetto al pagamento del risarcimento richiesto in € 14.400,00, o nella somma maggiore o minore che si riterrà di Giustizia. d) Condannare comunque il locatore per inadempimento al danno nella misura che sarà ritenuta equa dal Tribunale anche ex art. 1226 c.c. o comunque nei termini di legge; Con vittoria di spese in favore del Procuratore antistatario”.
Con ordinanza emessa all’esito dell’udienza del 5.7.2024, il Giudice ha nominato il CTU Ing. G. A. B. al fine di accertare l’esistenza dei fenomeni infiltrativi lamentati dal conduttore e, se del caso, di individuarne le cause nonché, ove le cause siano costituite da vizi strutturali dell’appartamento dato in locazione di quantificare la minore percentuale di godimento dello stesso e il periodo temporale di detto minor godimento. All’uopo ha rinviato la causa all’udienza del 11.7.2024 in corso della è stato prestato giuramento dal CTU nominato e sono stati nominati quali CTP il Geom. P. A. per parte attrice e il Geom. M. D’A. per parte convenuta. Il Giudice ha poi rinviato all’udienza del 13.12.2024 per l’esame dell’elaborato peritale.
Con ordinanza del 5.7.2024, a definizione del subprocedimento cautelare in corso di causa iscritta a R.G.n. 15953-1/2024 in data 26.6.2024 su impulso di B. C. , il Giudice ha rigettato la domanda spiegata dall’istante per carenza dei presupposti di legge posto che la medesima attività è stata già disposta nella fase istruttoria del merito della lite.
All’esito dell’udienza del 13.12.2024, dato atto dell’esito negativo della mediazione, esaminate la relazione tecnico-peritale del CTU nominato e le relative osservazioni dei CTP, la causa è stata discussa.
- In rito
In rito deve rilevarsi la tardività della domanda ex art. 2041 c.c. proposta da C. B. solo all’udienza del 13.12.2024. Invero, nel rito locatizio la possibilità per il resistente di presentare domanda riconvenzionale, a pena di inammissibilità, è prevista solo con riguardo alle memorie ex art. 416 c.p.c. da presentarsi tempestivamente entro 10 giorni prima dell’udienza fissata. Nel caso di specie C. B. ha già presentato domanda riconvenzionale e deve rilevarsi lo spirare dei termini processuali previsti per tale attività con riguardo alla domanda nuova di ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c.
- Nel merito
3.1 Sulla domanda di parte ricorrente
Come visto, P. G. deduce di essere proprietario di un appartamento sito in Roma alla Via dei Faggi 52, scala A, int. 13, distinto al NCEU Foglio 643, particella 234, sub 14, locato a uso abitativo al Sig. C. B. con contratto del 9 dicembre 2015, regolarmente registrato in data 17 dicembre 2015, con un canone mensile di euro 600,00. La naturale scadenza del contratto era prevista per il 31 dicembre 2023. L’odierno ricorrente deduce di aver comunicato formale disdetta del contratto di locazione al Sig. C. B. con lettera a.r. del 6 febbraio 2023.
- G. ha notificato, il 01.03.20224, atto di intimazione di sfratto per finita locazione a C. B. per la data del 31.12.2023.
Si è costituito C. B. con comparsa del 10.04.2024 nella quale ha presentato opposizione sostenendo che la lettera contenuta nel plico raccomandato n. RBSC1347023000005865 non sarebbe quella indicata dal ricorrente del 06.02.2023 (allegato 2 all’atto di citazione) ma una diversa, datata 03.02.2023, prodotta in giudizio (allegato 7 alla comparsa di costituzione). In pratica, allora, P. G. non avrebbe mai proceduto alla disdetta del contratto di locazione. Per vero, però, entrambe le lettere (sia quella indicata dal locatore che quella indicata dal conduttore) contengono la manifestazione di volontà di non rinnovare il contratto. A tal proposito deve rilevarsi come la lettera di cui C. B. conferma la ricezione (allegato 7 alla comparsa) recita: “Con la presente le comunico che alla scadenza del contratto di locazione dell’immobile di cui all’oggetto il 31/12/2023 se vorrà continuare nel rapporto di conduzione ritengo necessario rinegoziare le condizioni contrattuali relativamente al canone annuo…”. Si tratta, chiaramente, di una manifestazione di volontà di non rinnovare il contratto di locazione alla scadenza del 31.12.2023, espressamente indicata e anzi di volerne stipulare uno nuovo con diverso canone. Dunque, anche la lettera indicata da C. B. appare idonea a manifestare una volontà di disdetta e, quindi, a impedire il rinnovo del contratto di locazione. Deve, inoltre, rilevarsi come la stessa sia stata ricevuta tempestivamente, come pacificamente ammesso da C. B., entro il termine di cui all’art. 2, comma 1, della L. 431/98.
Inoltre, deve evidenziarsi che P. G. ha dimostrato in giudizio il titolo fondante la pretesa creditoria fatta valere. In particolare, il ricorrente ha allegato (cfr. allegato 1 all’atto di citazione) il contratto di locazione concluso il 09.12.2015 della durata di quattro anni dal 01.01.2016. Come noto, in materia di responsabilità contrattuale, il paciscente che agisce per l’esatto adempimento ha solo l’onere di provare il fondamento del suo diritto mentre può semplicemente allegare l’altrui condotta inadempitiva. In questo caso sarà onere della controparte dimostrare in giudizio l’esattezza e completezza dell’adempimento posto in essere. A tal riguardo la giurisprudenza della Suprema Corte è unanime nell’affermare che “In tema di prova dell’inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l’adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell’inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell’onere della prova è applicabile quando è sollevata eccezione di inadempimento ai sensi dell’art. 1460 cod. civ. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l’altrui inadempimento, ed il creditore dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell’obbligazione). Anche quando sia dedotto l’inesatto adempimento dell’obbligazione al creditore istante spetta la mera allegazione dell’inesattezza dell’adempimento, gravando ancora una volta sul debitore la prova dell’esatto adempimento, quale fatto estintivo della propria obbligazione” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n.826 del 20.01.2015). Nel caso di specie P. G. ha dimostrato il titolo su cui si fonda la sua pretesa e il ricorrere di tutte le condizioni di legge previste per la disdetta.
In conseguenza deve essere accertato che il contratto di locazione sottoscritto da P. G. e C. B. il 09.12.2015 avente a oggetto l’immobile sito in Roma alla Via dei F. 52, scala A, int. 13, distinto al NCEU Foglio 643, particella 234, sub 14 ha cessato i suoi effetti il 31.12.2023.
Pertanto, deve essere confermata l’ordinanza di rilascio emessa il 12.04.2024.
3.2 Sulla domanda riconvenzionale
Nella sua comparsa di costituzione e risposta C. B. presenta una domanda riconvenzionale del tutto scollegata rispetto all’oggetto del presente giudizio (scadenza del contratto di locazione). In particolare, il resistente sostiene che, sin dall’aprile 2020 l’immobile è stato interessato da vistose e continue infiltrazioni di acqua a causa delle quali la casa sarebbe divenuta inagibile. Il conduttore evidenzia di aver reso edotto della situazione il locatore ma che quest’ultimo avrebbe sempre sostenuto che la causa delle infiltrazioni sarebbe da imputare al condominio, rifiutandosi, perciò, di intervenire. C. B. sostiene che le infiltrazioni avrebbero generato muffe e spore, rendendo l’ambiente dell’appartamento locato invivibile. Tanto più per la sua condizione di invalidità. Inoltre, C. B. sostiene che, anche nel caso in cui la causa delle infiltrazioni fosse riconducibile al condominio, vi sarebbe comunque la responsabilità del locatore che si sarebbe dovuto attivare agendo in giudizio a tutela dei diritti del conduttore e per ottenere una condanna alla riparazione dei luoghi. Tale tesi è stata ribadita dalla Difesa di C. B. anche in sede di osservazioni alla C.T.U. dove è stata citata la sentenza 15372/2010 della Corte di Cassazione.
Al fine di verificare la pretesa avanzata da C. B. in via riconvenzionale è stata disposta C.T.U. che si è conclusa il 02.12.2024 con il deposito dell’elaborato peritale. Tale elaborato, completo, esaustivo e privo di vizi logici, appare condivisibile ed è fatto proprio dall’Organo Giudicante. In detta relazione si legge che “Le operazioni peritali hanno evidenziato come al suo interno siano presenti fenomeni di condensa/ponti termici in tutti i vani dell’appartamento, tranne nell’ingresso che, come si può evincere dalla sovrapposizione sopra riportata, risulta essere l’unico ambiente non confinante con l’esterno lateralmente o superiormente. Inoltre, è stata riscontrata la presenza di un fenomeno infiltrativo ancora attivo in corrispondenza del tramezzo divisorio soggiorno/cucina e si è rilevata una macchia di umidità pregressa nella camera da letto” (relazione peritale pag. 5). Dunque, sono effettivamente presenti dei fenomeni di infiltrazione nell’immobile oggetto di causa. L’eziologia di detti fenomeni è così indicata dal C.T.U. “La causa dei fenomeni di condensa/ponti termici è il basso isolamento termico dell’edificio dovuto alle tecniche costruttive utilizzate in fase di sua edificazione (si fa presente che il palazzo è stato costruito nei primi anni 50), il tutto favorito anche dalla particolare localizzazione del bene nel contesto condominiale che lo pone per buona parte al di sotto di un lastrico di copertura condominiale e con tre lati completamente confinanti con l’ambiente esterno, di cui il più esteso con esposizione completamente a Nord. L’infiltrazione ancora attiva nel tramezzo divisorio tra cucina e soggiorno dipende, invece, da un difetto di realizzazione del bocchettone di scolo delle acque piovane del terrazzo condominiale; mentre quella pregressa nella camera era causata da una carente impermeabilizzazione del terrazzo di copertura condominiale” (pagine 5 e 6 dell’elaborato peritale). Vengono, quindi, rilevate diverse cause delle infiltrazioni: un vizio nel bocchettone di scolo delle acque piovane del terrazzo condominiale, una carente impermeabilizzazione della terrazza di copertura condominiale e la presenza di ponti termici a causa della mancata realizzazione di un così detto “cappotto termico” condominiale che consenta il corretto isolamento per l’intero palazzo. Infatti, sul quesito relativo alle cause il C.T.U. risponde: “Gli inconvenienti descritti nel precedente quesito si possono ritenere vizi dell’appartamento dipendenti da terzi (nel particolare il Condominio) e non dal locatore del bene; tanto è vero che nell’anno 2023 sono stati eseguiti dei lavori di efficientamento energetico e di rifacimento del terrazzo di copertura a cura del Condominio stesso. Ai fini del quesito posto non è, quindi, necessario quantificare la minor percentuale di godimento dell’immobile”. Insomma, le cause delle infiltrazioni sono interamente riconducibili al condominio che, nel frattempo, ha provveduto a effettuare i lavori necessari.
Così delineata la situazione di fatto, occorre verificare la fondatezza in iure dell’eccezione riconvenzionale. La resistente cita a sostegno della sua tesi la sentenza n. 15372/2010 della Corte di Cassazione, che ha affermato il seguente principio di diritto: “l’obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato locativo, di cui all’art. 1576 c.c., riguarda sia la parte dell’immobile di esclusiva proprietà del locatore sia le parti comuni dell’edificio, trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quello, a suo carico, di riparazione e manutenzione dell’immobile locato; ne consegue che, dedotta ed accertata, anche a mezzo di c.t.u., la violazione del predetto obbligo, il conduttore dispone di azione risarcitoria consequenziale all’inadempimento e può, pertanto, chiedere il ripristino dei locali per utilizzarli secondo l’uso convenuto e il maggior danno da inadempimento”. La lettura integrale della sentenza impone tuttavia di circoscrivere la portata applicativa del principio anzidetto. Infatti, nella parte di motivazione che precede la massima si legge: “erra dunque la Corte nel ritenere non imputabile agli obblighi contrattuali ed a titolo di inadempimento idoneo a determinare un danno contrattualmente risarcibile, la condotta del locatore che, proprietario dello intero stabile, si disinteressi di provvedere alla manutenzione del tetto sino al punto da rendere inagibile i locali detenuti da un conduttore a causa di rilevanti infiltrazioni di acqua. Sussiste lo inadempimento ed il diritto al risarcimento come richiesti sin dal primo grado, in relazione agli artt. 1575 e 1575 c.c. apparendo ultroneo il riferimento all’art. 1585, comma 2”.
Pertanto, nel caso affrontato dalla Suprema Corte il locatore era l’unico proprietario dell’intero stabile e si trovava quindi nella posizione giuridica di poter (e dover) manutenere l’immobile, sia nella parte oggetto della locazione che nelle altre parti, in modo tale da non recare danno al godimento del conduttore. Tale ragionamento non può tuttavia traslarsi sic et simpliciter all’ipotesi, quale quella oggetto del presente giudizio, in cui il locatore non sia che un comproprietario di parti comuni dell’edificio. In tal caso, infatti, egli non potrebbe autonomamente dar corso a lavori di manutenzione o riparazione senza prima passare attraverso una delibera condominiale adottata con le maggioranze richieste dalla legge. Ne consegue che un’obbligazione di risultato a suo carico sarebbe impossibile, in quanto si tratterebbe di una prestazione che giuridicamente egli non può garantire qualora non disponga autonomamente delle maggioranze richieste per l’approvazione dei lavori occorrenti. In questo senso depone ancora la motivazione della sentenza citata, nella parte in cui riconnette la responsabilità contrattuale alla condotta del locatore che “si disinteressi” della manutenzione, al punto da rendere inagibile l’immobile locato.
Occorre, peraltro, rammentare che il conduttore gode di autonoma legittimazione ad esperire verso il condominio le azioni extracontrattuali più opportune, dovendosi dunque escludere che egli si trovi privo di strumenti legali a tutela del suo diritto.
Chiaritane la portata nei termini in parola, l’orientamento surriferito appare pienamente coerente con la consolidata giurisprudenza di legittimità che esclude la garanzia del locatore contro le molestie di fatto provenienti dal terzo che arrechino un pregiudizio al materiale godimento del bene (Cass. 11514/2008: “costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti di cui all’art. 1578 c.c., quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale o legale; si configurano, invece, come molestie di diritto, per le quali, ai sensi dell’art. 1585, comma 1, c.c., il locatore è tenuto a garantire il conduttore, quelle che si concretano in pretese di terzi che accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore, sia contestando il potere di disposizione del locatore, sia rivendicando un diritto reale o personale che infirmi o menomi quello del conduttore; nel caso, infine, in cui il terzo non avanzi pretese di natura giuridica ma arrechi, col proprio comportamento illecito, pregiudizio al godimento del conduttore, la molestia è di fatto e il conduttore può agire direttamente contro il terzo ai sensi del comma 2 dell’art. 1585 c.c. (Nella specie la S.C. ha confermato, ritenendone la correttezza della motivazione, la sentenza della Corte di appello che aveva qualificato come molestie di fatto, dalle quali il locatore non era tenuto a garantire il conduttore ex art. 1585, comma 2, c.c., le interferenze elettromagnetiche provocate dalle emittenti televisive conduttrici della struttura realizzata dalla stessa locatrice nel cortile attiguo al capannone condotto in locazione dalla società ricorrente).”
Nel caso di specie, si tratta di molestie di fatto che, sotto forma di infiltrazioni, avrebbero creato un pregiudizio inficiando il godimento del bene locato. Sarebbe stato, allora, onere del conduttore agire contro il condominio ex art. 1585, secondo comma, c.c.
In conclusione, la domanda riconvenzionale di C. B. deve essere rigettata.
- Sulle spese
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in conformità al D.M. 55/2014 utilizzando il parametro relativo alle controversie di cognizione innanzi al Tribunale di valore ricompreso tra € 5.201,00 ed € 26.000,00 applicando i compensi minimi stante la scarsa complessità delle questioni trattate. Pertanto, C. B. deve essere condannato alla rifusione delle spese di lite del giudizio di merito in favore di P. G., che si liquidano in € 1.700,00 per compensi, € 255,00 per spese generali al 15%, IVA, CPA come per legge da distrarsi in favore del procuratore antistatario.
Seguendo il criterio della soccombenza le spese della C.T.U. devono essere poste interamente a carico di C. B.
Inoltre, devono essere liquidate le spese di lite del procedimento di istruttoria preventiva per A.T.P. conclusosi con il provvedimento di rigetto del 05.07.2024. Anche in questo caso le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in conformità al D.M. 55/2014 utilizzando il parametro relativo ai procedimenti di istruzione preventiva innanzi al Tribunale di valore ricompreso tra € 5.201,00 ed € 26.000,00 applicando i compensi minimi stante la scarsa complessità delle questioni trattate. Pertanto, C. B. deve essere condannato alla rifusione delle spese di lite del procedimento di istruzione preventiva in favore di P. G., che si liquidano in € 639,00 per compensi, € 95,85 per spese generali al 15%, IVA, CPA come per legge da distrarsi in favore del procuratore antistatario.
P.Q.M.
Il Giudice definitivamente pronunciando sulla causa specificata in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
dichiara inammissibile la domanda di C. B. ex art. 2041 c.c.;
accoglie la domanda di P. G. e, per l’effetto, dichiara che il contratto di locazione sottoscritto da P. G. e C. B. il 09.12.2015 avente a oggetto l’immobile sito in Roma alla Via dei F. 52, scala A, int. 13, distinto al NCEU Foglio 643, particella 234, sub 14 ha cessato i suoi effetti il 31.12.2023;
conferma l’ordinanza di rilascio emessa il 12.04.2024;
rigetta tutte le domande riconvenzionali di C. B.;
condanna C. B. alla rifusione delle spese di lite del procedimento di istruzione preventiva in favore di P. G. , che si liquidano in € 639,00 per compensi, € 95,85 per spese generali al 15%, IVA, CPA come per legge da distrarsi in favore del procuratore antistatario;
condanna C. B. alla rifusione delle spese di lite del giudizio di merito in favore di P. G., che si liquidano in € 1.700,00 per compensi, € 255,00 per spese generali al 15%, IVA, CPA come per legge da distrarsi in favore del procuratore antistatario;
pone le spese di C.T.U. interamente a carico di C. B.
Roma, 13.12.2024
Il Giudice
Dott. Daniele D’Angelo
