2014
Il Tribunale di Roma indica il criterio di ripartizione della spesa per il rifacimento dei giardini. Se il giardino funge da copertura di locali sottostanti (nel caso di specie box) può considerarsi solaio di copertura dei predetti locali sottostanti e pertanto appare corretto applicare il criterio di ripartizione indicato dall’art. 1125 del codice civile
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sentenza n. 6234/09
MOTIVI DELLA DECISIONE
E’ infondata l’eccezione di improponibilità della domanda per decorso del termine di cui all’art.- 1137 c.c. La delibera impugnata è stata adottata in data 3.11.2005 ed il ricorso introduttivo è stato depositato in data 2.12.2005, cioè entro il termine di trenta giorni previsto dalla norma. La giurisprudenza ha chiarito che la tempestività dell’impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea dei condomini, che a norma dell’art. 1137 cod. civ. deve essere proposta con ricorso nel termine di trenta giorni dalla data della deliberazione stessa, va riscontrata con riguardo alla data del deposito di tale atto e non alla sua notificazione, che rimane estranea alla generale disciplina dell’instaurazione dei procedimenti contenziosi con la forma del ricorso nonché alla ratio e funzione dell’indicata impugnativa (Cass. n. 2081 del 27/02/1988). Il riferimento al momento del deposito, stabilito ai fini della tempestività di un’azione quando l’atto introduttivo è il ricorso, è giustificato dall’impossibilità di imporre alla parte il rispetto di un termine per la notificazione, posto che nel suo corso si inserisce un adempimento (la fissazione dell’udienza da parte del giudice designato) che non rientra nella disponibilità della stessa. In tale situazione è inevitabile fare riferimento al momento del deposito, pur se esso è antecedente a quello di effettiva instaurazione del contraddittorio, che si realizza portando a conoscenza della controparte il contenuto della domanda e le ragioni di diritto che la sostengono. Le pronunce citate dal convenuto si riferiscono alla diversa ipotesi dell’impugnazione proposta con atto di citazione.
I ricorrenti impugnano la delibera del 3.11.2005 in ordine al punto 1) dell’ordine del giorno, avente ad oggetto l’approvazione del rendiconto delle spese condominiali per l’esercizio 1.10.2004-30.09.2005 e del relativo piano di riparto, deducendo in primo luogo che il rendiconto comprende non solo la gestione ordinaria ma anche quella straordinaria relativa al rifacimento dei giardini pensili, senza distinguere analiticamente le due tipologie di spesa. Con il secondo motivo di impugnazione i ricorrenti lamentano che la spesa per il rifacimento dei giardini sia stata ripartita in violazione degli artt. 1125 c.c. e/o 1126 c.c.
Quanto al primo aspetto, giova premettere che, in base ad un orientamento giurisprudenziale non contrastato, l’amministratore non è obbligato a tenere la contabilità condominiale “con rigorose forme analoghe a quelle previste per il bilancio delle società, essendo invece sufficiente che essa contabilità sia idonea rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le quote di ripartizione. Né si richiede che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame, alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri dell’organo deliberativo, la facoltà di procedere sinteticamente alla approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall’amministratore (cfr. Cass. 25 maggio 1984 n. 3231). Nel caso di specie il rendiconto contiene un prospetto riepilogativo dei dati derivanti dalla gestione ordinaria e da quella straordinaria nonché riparti separati per le due gestioni, di tal che le censure mosse dai ricorrenti risultano prive di fondamento. Resta da esaminare la questione della legittimità del riparto delle spese di manutenzione straordinaria del giardino pensile, riguardo al quale i ricorrenti, nel far presente che detta struttura funge da copertura ai sottostanti locali box di proprietà esclusiva, affermano che deve essere applicato il criterio previsto dall’art. 1125 c.c. ovvero quello previsto dall’art. 1126 c.c. ed escludono che la ripartizione delle spese possa essere effettuata in base alla tabella di proprietà, tra tutti i condomini, anche non proprietari di box, secondo le rispettive quote.
Assume, invece, il convenuto che essendo il giardino un arredo ornamentale di proprietà comune, unico criterio adottabile sia quello previsto dall’art. 1123 c.c 1° comma , dettato in materia di ripartizione delle spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio, spese che dovrebbero essere ripartite tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino, essendo tra l’altro gli artt. 1125 e 1126 c.c. dettati per disciplinare le diverse fattispecie delle spese per soffitti, volte e solai, il primo, e per lastrici solari ad uso esclusivo, il secondo.
Le deduzioni sul punto dei ricorrenti appaiono condivisibili. Se è vero, infatti, che nelle generalità dei casi le spese relative ai beni di proprietà comune debbono essere ripartite tra tutti i condomini sulla base della tabella di proprietà, è anche vero che deve essere considerata l’utilità derivante dal bene comune, ovvero il giardino pensile: è dato pacifico tra le parti, infatti, che nella specie tale giardino funge anche da copertura dei sottostanti locali box di proprietà esclusiva e che pertanto tale porzione non solo è utilizzata da tutti i condomini quale area verde, ma ha anche l’importante funzione di riparo e copertura dell’autorimessa, funzione che non può ritenersi secondaria.
Il giardino, pertanto, ben può essere considerato solaio di copertura del locale autorimessa; corretta pertanto, deve ritenersi l’applicazione dell’art. 1125 c.c. D’altra parte la manutenzione del giardino avrebbe avuto altra e inferiore portata qualora tale funzione di solaio non fosse esistita, ovvero se il giardino fosse stato fruito solo come tale; in quest’ultimo caso, infatti, certamente non sarebbe stato necessario provvedere alla sua impermeabilizzazione, spese, invece, necessarie proprio in ragione della particolare ulteriore utilità del giardino in favore della proprietà esclusiva sottostante.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
Annulla la delibera assembleare del 3 novembre 2005 nella parte in cui è stata approvata la ripartizione delle spese di rifacimento del giardino pensile fra tutti i condomini in base alla tabella di proprietà, anziché in base al criterio posto dall’art. 1125 c.c.
Condanna il Condominio di via C.S. n. 96 pal. B1-B2 in Roma a rimborsare ai ricorrenti le spese processuali che liquida in complessivi in € 124,00 per esborsi, € 1.113,00 per diritti, € 2.000,00 per onorari, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Roma il 10.3.2009
Il GIUDICE
Paolo Russo
Roma li 18-3-09
