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Condominio e azione di manutenzione nel possesso

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L’azione di manutenzione nel possesso, come l’azione di spoglio, hanno una funzione ripristinatoria della situazione preesistente il fatto denunziato. Va pertanto rigettata la richiesta del condomino che lamenta il diniego di autorizzazione all’allaccio del gas da parte del Condominio, laddove la fornitura del gas non era presente nemmeno in precedenza a tale diniego.

Studio Legale Avv. Vito Sola
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TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE VII CIVILE

Il Giudice,
sciogliendo la riserva assunta nel procedimento n. 31375/2021, letti gli atti di causa;

premesso che:

con ricorso, depositato il 14.5.2021, M. L. , quale proprietario dell’unità immobiliare con destinazione commerciale sita in Roma piazza I. n 5, facente parte dell’edificio condominiale con accesso dal civico n. 11, ha proposto nei confronti di F. G.  in proprio e quale amministratore del Condominio di piazza I. n. 11 azione ai sensi dell’art. 1170 c.c. ed in subordine ai sensi dell’art. 700 c.p.c., lamentando la turbativa del possesso determinata dal diniego opposto dal resistente, quale amministratore del Condominio, a consentire l’allaccio dell’utenza del gas a servizio del locale del ricorrente; ha dedotto che l’immobile è concesso in locazione alla U. G.  s.r.l., che, dovendo il locale essere adibito a ristorante, sarebbe stato necessario attivare la fornitura di gas; che l’amministratore del Condominio si era opposto alla sua richiesta di consentire il transito della conduttura in un limitato tratto di intercapedine condominiale; che tale situazione configurava una turbativa del proprio possesso e comunque si poneva in contrasto con la facoltà di pieno e libero godimento del cespite di proprietà; ha quindi chiesto che venisse ordinata la cessazione della turbativa mediante autorizzazione all’esecuzione dei lavori necessari a dotare l’unità immobiliare della fornitura di gas; in via subordinata che venisse adottato ogni provvedimento idoneo in favore del ricorrente;
F. G. in proprio e quale amministratore del Condominio di piazza I.  11 in Roma, contestando la domanda del ricorrente e chiedendone il rigetto; ha dedotto in particolare che l’amministratore del Condominio non avrebbe potuto autorizzare l’esecuzione di opere che incidano su parti comuni dell’edificio; che il ricorrente non aveva provato la propria legittimazione attiva; che la fattispecie non poteva rientrare tra quelle in cui viene riconosciuta una autonoma responsabilità in capo all’amministratore nell’esercizio del suo mandato; che l’assemblea del Condominio aveva espresso la sua contrarietà alla realizzazione di opere murarie non meglio specificate interessanti le parti comuni e non alla fornitura di gas in favore del conduttore del locale; che eventualmente una condotta di turbativa del possesso avrebbe potuto essere ascritta alla Italgas s.p.a.
è stato disposto il deposito di note di trattazione scritta;

osserva:

in via preliminare quanto all’eccezione, proposta dal ricorrente, di difetto di idonea delibera dell’assemblea ai fini della costituzione in giudizio del Condominio è sufficiente ricordare che secondo quanto statuito dalle Sezioni Unite della Suprema Corte (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 18331 del 06/08/2010) “l’amministratore del condominio, potendo essere convenuto nei giudizi relativi alle parti comuni ma essendo tenuto a dare senza indugio notizia all’Assemblea della citazione e del provvedimento che esorbiti dai suoi poteri, ai sensi dell’art. 1131 secondo e terzo comma cod. civ., può costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, ma deve, in tale ipotesi, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell’assemblea stessa, per evitare la pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione; in particolare la Cassazione ha chiarito che “l’amministratore convenuto può anche autonomamente costituirsi in giudizio ovvero impugnare la sentenza sfavorevole, nel quadro generale di tutela (in via d’urgenza) di quell’interesse comune che integra la ratio della figura dell’amministratore di condominio e della legittimazione passiva generale, ma il suo operato deve essere ratificato dall’assemblea, titolare del relativo potere. La ratifica, che vale a sanare con effetti ex tunc l’operato dell’amministratore che abbia agito senza autorizzazione dell’assemblea, è necessaria per paralizzare la dedotta eccezione di inammissibilità della costituzione in giudizio o dell’impugnazione”;
nella specie a fronte dell’eccezione sollevata dal ricorrente, il resistente non ha dedotto alcunché in ordine all’eventuale convocazione di assemblea per la ratifica, ne consegue che deve essere dichiarata inammissibile la costituzione di Francesco Gramazio, quale amministratore del Condominio;
parte ricorrente ha proposto in via principale azione di manutenzione del possesso ed in via subordinata di spoglio e ai sensi dell’art. 700 c.p.c. al fine di sentir accertare l’illiceità del diniego del Condominio a consentire l’esecuzione delle opere necessarie all’allaccio del gas in relazione al locale commerciale di sua proprietà;
come è noto l’azione di manutenzione è volta a contrastare quelle azioni di terzi che comportino limitazioni apprezzabili in senso peggiorativo delle modalità di esercizio del possesso, in riferimento alla situazione di fatto esistente prima dell’attuazione della molestia;
in altri termini l’azione di manutenzione, come l’azione di spoglio, hanno una funzione ripristinatoria della situazione preesistente il fatto denunziato;
nella specie dalla stessa prospettazione di parte ricorrente emerge chiaramente la mancata ricorrenza di tale presupposto, in quanto pacificamente il locale oggetto di causa in precedenza ed allo stato attuale non è dotato di fornitura di gas, con la conseguenza che l’allegato diniego del Condominio non impedisce il godimento, peraltro in forma mediata attraverso il conduttore, del suo immobile secondo le modalità esercitate prima del denunciato diniego da parte dell’ente di gestione;
ne consegue che la domanda possessoria, sia sotto il profilo dell’azione di manutenzione che di quella di spoglio, non può trovare accoglimento, per evidente carenza del presupposto della modifica peggiorativa rispetto alla situazione anteriore;
quanto alla domanda di tutela ai sensi dell’art. 700 c.p.c. formulata in via subordinata deve rilevarsi che neppure in punto di allegazione appare ricorrente il presupposto del pregiudizio irreparabile, che come è noto non può essere costituito da un mero danno di natura patrimoniale per sua natura generalmente risarcibile;
le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo;

P.Q.M.

Visti gli artt. 1170, 1168 c.c. , 700 e 703 c.p.c.,
respinge le domande proposte dal ricorrente;
condanna il ricorrente al pagamento in favore dell’Avv. Vito Sola,  procuratore antistatario di F. G.  delle spese del procedimento, che liquida in € 1.800,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cpa.
Si comunichi.
Roma 6.7.2021

Il Giudice
dott. Valeria Belli

decreto di rigetto del 6 luglio 2021

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