2022
Il Tribunale di Roma, con la sentenza 588 del 17 gennaio 2022 ha ribadito che il Condominio è un mero ente di gestione. La titolarità dei beni, sia quelli in proprietà individuale che quelli in proprietà comune, spetta ai soli condòmini. Un’azione, quale quella di usucapione, che mira ad accrescere l’entità dei beni comuni non può mai essere esercitata dal Condominio ma solo dai singoli condomini, potendo solo questi ultimi divenire titolari pro-quota del bene usucapendolo.
La sentenza del Tribunale di Roma si pone nella scia della sentenza della Cassazione n. 21826/13 che ha previsto che “In tema di condominio negli edifici, la proposizione di una domanda diretta non alla difesa della proprietà comune, ma alla sua estensione mediante declaratoria di appartenenza al condominio di un’area adiacente al fabbricato condominiale, siccome acquistata per usucapione, implicando non solo l’accrescimento del diritto di comproprietà, ma anche la proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati, esorbita dai poteri deliberativi dell’assemblea e dai poteri di rappresentanza dell’amministratore, il quale può esercitare la relativa azione solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino”.
Studio Legale Avv. Vito Sola
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TRIBUNALE DI ROMA
SENTENZA 588/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
______________
IL TRIBUNALE CIVILE di ROMA
V Sezione
in composizione monocratica, in persona del giudice, dott. Fabio Miccio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA NON DEFINITIVA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 31002 del Ruolo Generale per l’anno 2020, assunta in decisione all’udienza dell’1.12.2021 e vertente
TRA
CONDOMINIO VIA N N 53/59/79
Con l’avv. C.
-ATTORE-
E
S I.
Con l’avv. Sola
-CONVENUTO-
CONCLUSIONI:
come in atti.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Il condominio attore agiva in giudizio per sentir dichiarare l’avvenuto acquisto per usucapione della cantina contraddistinta con il numero 12, e formalmente di proprietà del convenuto, assumendo di averne avuto l’uso da oltre trent’anni, e che solo in data 27.9.2019 controparte ne aveva richiesto la restituzione.
Si costituiva il convenuto deducendo che la cantina era stata utilizzata ininterrottamente dal nucleo familiare del Sig. I. sino all’anno 2003, quando la cantina veniva svuotata e non più utilizzata; che nell’anno 2016, avendo iniziato ad utilizzare personalmente l’appartamento, nel tentativo di accedere al locale cantina di sua proprietà, il Sig. I. si accorgeva che la serratura del lucchetto era stata cambiata poiché le chiavi in suo possesso non riuscivano ad aprirla; che in tale circostanza, allora, il Sig. I. si accorgeva anche che erano stati modificati gli spazi comuni nel senso di esser stato spostato il cancello che divide l’area riservata alle cantine dell’edificio contraddistinto dal numero civico 53: da detto spostamento ne è derivato che il locale cantina di pertinenza dell’unità immobiliare int. 12 dell’edificio contraddistinto dal numero civico 59 veniva ad essere situato nella zona riservata alle cantine dell’edificio contraddistinto dal numero civico 53; che il convenuto chiedeva spiegazioni all’amministratore del Condominio di Via N. 53, 59, 79, Roma, il quale rispondeva che in data 20 novembre 2008, su richiesta del Condominio, si era provveduto a modificare il fascicolo del fabbricato nella parte relativa al piano cantine ed il locale cantine di pertinenza del proprio appartamento veniva indicato sub “R (app. condom.)” nel fascicolo del fabbricato nella parte relativa al piano cantine; che quale cantina di pertinenza dell’unità immobiliare int. 12 dell’edificio contraddistinto dal numero civico 59 del Condominio di Via N. N. 53, 59, 79, si riconosceva il penultimo locale cantina situato del corridoio diretto a Nord-Est nell’area riservata alle cantine dell’edificio contraddistinto dal numero civico 59, indicata sub “M (int. 12?)” nel fascicolo del fabbricato nella parte relativa al piano cantine.
Deduceva altresì che, in buona sostanza, dal mese di marzo 2017, detta cantina (indicata sub “R (app. condom.)” ) veniva utilizzata dalla Sig.ra A. C. in forza di contratto di locazione stipulato con il Condominio mentre a partire dall’anno 2016, dunque, il Sig. S. I. disponeva uti dominus della cantina indicata sub “M (int. 12?)” che tuttavia era, ed è, di proprietà di altra unità immobiliare, contraddistinta dall’interno 1 dell’edificio contraddistinto dal numero civico 59; che a novembre 2018, dunque, il Sig. Ienna – su invito della precedente proprietaria dell’unità immobiliare, contraddistinta dall’interno 1 dell’edificio contraddistinto dal numero civico 59 – lasciava il richiamato locale cantina (sub “M (int. 12?)”) al legittimo proprietario e richiedeva
all’amministratore il rilascio di quello “R”; che anche il geometra del condominio aveva confermato che il locale ad uso cantina di pertinenza dell’appartamento del convenuto sia da individuarsi – come da tabella allegata –in quella cantina che, in precedenza, era stata erroneamente indicata sub “R (app. condom.)”.
Eccepiva altresì il difetto di legittimazione attiva del condominio; in via riconvenzionale avanzava domanda di rilascio e di risarcimento danni.
All’udienza del 16.11.2020 il G.I. segnalava la pronuncia della cassazione 21826/13 che non permetteva al condominio di agire in usucapione e rinviava per conclusioni.
Nelle note di conclusione parte attrice rinunciava alla domanda; la rinuncia non veniva accettata da controparte che insisteva nella riconvenzionale.
Così riassunti i fatti, va dichiarato il difetto di legittimazione attiva in capo al condominio attore quanto alla domanda di usucapione.
Come è noto il condominio è un mero ente di gestione mentre la titolarità dei beni, sia quelli in proprietà individuale che quelli in proprietà comune, spetta ai soli condòmini: ne deriva che una azione quale quella di usucapione, che mira ad accrescere l’entità dei beni comuni non può mai essere esercitata dal condominio ma solo dai singoli condomini, potendo solo questi ultimi divenire titolari pro-quota del bene usucapendo.
La citata Cass. 21826/13 ha in tale direzione osservato che “In tema di condominio negli edifici, la proposizione di una domanda diretta non alla difesa della proprietà comune, ma alla sua estensione mediante declaratoria di appartenenza al condominio di un’area adiacente al fabbricato condominiale, siccome acquistata per usucapione, implicando non solo l’accrescimento del diritto di comproprietà, ma anche la proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati, esorbita dai poteri deliberativi dell’assemblea e dai poteri di rappresentanza dell’amministratore, il quale può esercitare la relativa azione solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino”, mandato speciale assente nella specie.
Resta da considerare la domanda riconvenzionale di restituzione e di danni; a tal proposito tuttavia ritiene il giudicante che debbano essere concessi i termini 183 c.p.c. dovendo tale domanda essere istruita – in assenza di un auspicabile accordo tra le parti, che pare davvero alla portata – dimostrando l’attualità del possesso del bene in capo al condominio (ossia che le chiavi siano tuttora detenute dall’amministratore).
Si avanza anche alle parti la seguente proposta conciliativa (se accolta prima dello scadere del primo termine 183 c.p.c., che per tale ragione si fa decorrere in modo differito):
– restituzione della cantina al convenuto, individuata sulla base della perizia svolta dal geometra del condominio;
– riconoscimento di un risarcimento del danno al convenuto nella misura di euro 50,00 mensili a far data dal 27.9.2019 (data nella quale, per quanto allo stato in atti, veniva chiesta in restituzione per la prima volta) sino al rilascio, ove non già avvenuto;
– Spese di lite rimborsate al convenuto nella misura di euro 1500,00 oltre accessori ed oltre al contributo unificato.
P.Q.M.
Definitivamente e non definitivamente pronunciando ogni differente istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
a) Dichiara il difetto di legittimazione attiva del condominio quanto alla domanda di usucapione;
b) Rimette la causa sul ruolo per l’ulteriore esame della domanda riconvenzionale come da ordinanza allegata;
c) Spese al definitivo.
Roma, 17.1.22
Il Giudice
dott. Fabio Miccio
