2016
Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 1/2015, fornisce l’interpretazione da adottare in ordine alla ripartizione delle spese per il rifacimento della terrazza di proprietà esclusiva che abbia solo dei box sottostanti. In ipotesi siffatta è già intervenuta la Suprema Corte ed ha chiarito che non si rientra nell’ambito di applicazione dell’art. 1126 c.c.; al contrario andrà applicato il criterio stabilito dall’art. 1125 c.c..
La Suprema Corte ha chiarito che non si rientra nell’ambito di applicazione dell’art. 1126 c.c. che postula che il lastrico solare o la terrazza svolgano una funzione di copertura in favore delle unità immobiliari sottostanti, evidenziando così la loro destinazione a tutela dell’integrità del fabbricato nel suo insieme; al contrario viene in considerazione il criterio stabilito dall’art. 1125 c.c. con la conseguenza che le opere di rifacimento della pavimentazione, previa impermeabilizzazione a regola d’arte della stessa, sono a carico del proprietario esclusivo (cfr. in tal senso Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10858 del 05/05/2010, secondo cui “in materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 cod. civ., ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 cod. civ., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123, secondo comma, cod. civ.”; nello stesso senso Sez. 2, Sentenza n. 18194 del 14/09/2005, Sez. 2, Sentenza n. 2243 del 2012).
Pertanto, nel caso di specie, trattandosi di ripartizione di spese tra proprietario esclusivo del terrazzo a copertura dei box sottostanti, andrà applicato il criterio stabilito dall’art. 1125 c.c. e non già quello previsto dall’art. 1126 del codice civile.
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SENTENZA 1/15
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE VII CIVILE
nella persona del Giudice designato dott. Valeria Belli ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 15191 del ruolo generale per l’anno 2011, trattenuta in decisione all’udienza del 26.9.2014, con la concessione di termini per il deposito delle comparse conclusionali fino al 25.11.2014 e per il deposito delle memorie di replica fino al 15.12.2014, vertente
TRA
XXX elett.te domiciliato in Roma, presso lo studio degli avv. (omissis) che lo rappresentano e difendono giusta procura a margine dell’atto di citazione
ATTORE
E
Condominio di (omissis) in persona dell’amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in Roma, presso lo studio dell’Avv. (omissis) che lo rappresenta e difende per delega a margine della comparsa di costituzione
CONVENUTO
E
ZZZ elett.te domiciliata in Roma, presso lo studio degli avv. (omissis) che la rappresentano e difendono giusta procura in calce alla comparsa di costituzione di nuovo difensore
TERZO CHIAMATO
OGGETTO: risarcimento danni
CONCLUSIONI: come da verbale di udienza del 26.9.2014
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione, notificato in data 3.3.2011, XXX ha convenuto di fronte a questo Tribunale il Condominio di Via (omissis) in Roma e YYY perché venisse dichiarata la responsabilità del convenuto in ordine ai danni determinati dalle infiltrazioni verificatesi all’interno del box di sua proprietà, contraddistinto con il n. 2 sito al civico n. 137 e per l’effetto venissero condannati alla eliminazione della causa delle denunciate infiltrazioni, al ripristino delle condizioni del box stesso e al risarcimento dei detti danni nella misura di € 15.000,00 per il mancato godimento dell’immobile.
A tal fine ha dedotto – che già dal gennaio 2007 il box aveva subito infiltrazioni d’acqua molto rilevanti che lo avevano reso del tutto inagibile, – che le infiltrazioni erano determinate dal difetto di impermeabilizzazione del terrapieno del terrazzo sovrastante, di proprietà esclusiva di YYY, – che la situazione era stata rappresentata al predetto condomino e anche al Condominio – che tuttavia non era stata adottata alcuna misura idonea ad eliminare la causa, – che tale situazione aveva determinato l’impossibilità di utilizzare il box, con conseguente necessità di ricorrere ad autorimessa a pagamento – che al caso di specie doveva ritenersi applicabile l’art. 1126 c.c. con conseguente responsabilità del condominio e del proprietario esclusivo del terrazzo, avente funzione di copertura.
Si è costituito in giudizio il Condominio di via (omissis) in Roma, contestando la domanda attrice e chiedendone il rigetto. A tal fine ha dedotto – che il terrazzo che funge da copertura del box di proprietà dell’attore è di proprietà esclusiva e che non ha funzione di copertura di aree condominiali, – che nella specie non poteva ritenersi applicabile l’art. 1126 c.c. – che peraltro sul terrazzo erano state eseguite e non a regola d’arte opere da parte del proprietario esclusivo.
Si è costituito in giudizio YYY deducendo di non essere il proprietario dell’immobile sovrastante, che invece è di proprietà della moglie.
L’attore ha quindi chiesto di poter effettuare la chiamata in causa del terzo, eseguita a seguito dell’autorizzazione del Giudice.
Si è quindi costituita in giudizio ZZZ contestando la domanda proposta nei suoi confronti e chiedendone il rigetto. A tal fine ha sostenuto che la causa delle infiltrazioni non potesse essere individuata nella impermeabilizzazione della terrazza di sua proprietà bensì nel difetto di tenuta del terrapieno di pertinenza condominiale ovvero del lastrico solare confinante con quello della terza chiamata e facente parte del
E’ stata emessa sentenza parziale, con la quale è stata respinta la domanda nei confronti di YYY.
E’ stata espletata la consulenza tecnica d’ufficio. Precisate le conclusioni, la causa è stata trattenuta in decisione all’udienza del 26.9.2014, con la concessione dei termini di legge per il deposito degli scritti difensivi,
In via preliminare deve darsi atto che in data 15.12.2014 l’attore e la convenuta hanno depositato atto di rinuncia agli atti e all’azione, con relativa accettazione e richiesta di compensazione delle spese del giudizio, Ne consegue che con riferimento alla domanda spiegata da XXX nei confronti della terza chiamata YYY deve dichiararsi l’estinzione, con compensazione delle spese, come richiesto dalle parti.
Deve invece essere valutata la fondatezza nel merito della domanda nei confronti del Condominio.
Anzitutto va evidenziato che nella memoria di replica, per la prima volta, l’attore ha sollevato questione in ordine all’esistenza dei poteri rappresentativi in capo all’amministratore del Condominio: la contestazione per come formulata deve ritenersi del tutto tardiva e comunque in proposito va notato che l’amministratore del Condominio, in caso di azione risarcitoria, ha legittimazione a resistere in giudizio, senza necessità di apposita delibera.
Nel merito va evidenziato che la domanda nei confronti del Condominio è da ritenersi infondata.
Anzitutto va osservato che nella specie, tenuto conto della conformazione degli immobili, come evincibile dalla consulenza tecnica e dalle stesse fotografie allegate dall’attore, deve ritenersi l’inapplicabilità dell’art. 1126 c.c. in particolare è pacifica la proprietà esclusiva in capo alla Sig.ra YYY della terrazza sovrastante il box dell’attore ed inoltre è evidente che la medesima svolge funzione di copertura esclusivamente con riferimento ad immobili di proprietà dei singoli condomini, per di più disposti su un unico piano.
In ipotesi siffatta la Suprema Corte ha da tempo chiarito che non si rientra nell’ambito di applicazione dell’art. 1126 c.c. che postula che il lastrico solare o la terrazza svolgano una funzione di copertura in favore delle unità immobiliari sottostanti, evidenziando così la loro destinazione a tutela dell’integrità del fabbricato nel suo insieme; al contrario viene in considerazione il criterio stabilito dall’art. 1125 c.c. con la conseguenza che le opere di rifacimento della pavimentazione previa impermeabilizzazione a regola d’arte della stessa sono a carico del proprietario esclusivo (cfr. in tal senso Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10858 del 05/05/2010, secondo cui “in materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 cod. civ., ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 cod. civ., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123, secondo comma, cod. civ.”; nello stesso senso Sez. 2, Sentenza n. 18194 del 14/09/2005, Sez. 2, Sentenza n. 2243 del 2012).
Peraltro nella specie il CTU nella propria relazione ha individuato la causa del fenomeno infiltrativo nella non perfetta impermeabilizzazione della vasca costruita sul terrazzo di proprietà della sig. YYY, con conseguente chiara esclusione di ogni responsabilità condominiale.
L’attore deve essere quindi condannato al pagamento delle spese del giudizio in favore del Condominio, mentre le spese di consulenza tecnica vanno poste definitivamente a carico di XXX.
P.Q.M.
Il Tribunale Ordinario di Roma, definitivamente pronunciando sulla domanda in epigrafe, così provvede:
dichiara l’estinzione del giudizio con riferimento alla domanda proposta dall’attore nei confronti di YYY
rigetta la domanda nei confronti del Condominio di via (omissis) in Roma;
compensa le spese tra l’attore e YYY
pone le spese di CTU definitivamente a carico di XXX
condanna l’attore al pagamento in favore del Condominio delle spese del giudizio che liquida in € 2.000,00 per compensi, oltre spese generali iva e cpa come per legge.
Così deciso in Roma il 30/12/2014
Il Giudice
Dott. Valeria Belli
DEPOSITATO IN CANCELLERIA
oggi 2.1.2015
